Un permis de construire doit non seulement être affiché en Mairie mais aussi, en vertu de l’article R424-15 du Code de l’Urbanisme, par le bénéficiaire du permis, sur le terrain d’assiette du projet de construction. Le principe est celui d’un affichage continu et complet du permis, dont la preuve incombera au bénéficiaire. L’absence ou l’irrégularité de l’affichage sur le terrain a pour conséquence l’allongement du délai durant lequel un tiers pourra contester l’autorisation. Il convient de noter que les formalités d’affichage applicables aux permis de construire le sont également aux arrêtés portant transfert du permis de construire, aux arrêtés accordant permis de construire modificatif ou encore aux arrêtés accordant une prorogation du permis de construire.

. Les modalités de l’affichage du permis de construire sur le terrain d’assiette du projet : Tout d’abord, l’affichage des permis de construire explicites ou tacites doit être réalisé dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite est acquis et pendant toute la durée du chantier. L’affichage des permis tacites (obtenus dès lors que l’Administration ne notifie pas de décision expresse avant l’expiration du délai d’instruction, c’est-à-dire le délai mentionné dans le récépissé de la demande ou le délai éventuellement notifié dans le mois suivant le dépôt de la demande, sauf dans les hypothèses prévues aux articles R424-2 et 3 du Code de l’Urbanisme) comporte une particularité. En effet, dans cette hypothèse, le bénéficiaire n’étant pas en possession d’un arrêté sur support papier, devra solliciter de l’Administration un certificat qu’il affichera, accompagné des mentions obligatoires pour l’ensemble des permis. De plus, le Code de l’Urbanisme impose que cet affichage soit « visible de l’extérieur ». La jurisprudence y ajoute une obligation de « lisibilité ».

L’affichage doit en principe être réalisé sur le terrain d’assiette du projet de construction sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres. L’affichage sur un terrain voisin du terrain d’assiette n’est pas considéré comme régulier (CAA Lyon, 13 nov. 2001, Cne de Ste-Sigolène, Req. n°97LY01951). A moins qu’il puisse être prouvé qu’un affichage sur le terrain d’assiette du projet ne permettait pas un affichage « visible de l’extérieur ». Dans l’hypothèse où l’affichage aurait été réalisé sur une clôture mitoyenne, le juge vérifiera si cet affichage n’était pas de nature à induire en erreur le tiers quant au terrain devant supporter le projet de construction (CAA Bordeaux, 10 juill. 2001, M. Ramassamy, Req. n°97BX01966). En revanche, le bénéficiaire du permis de construire n’a pas l’obligation d’afficher son permis à proximité de chacun des accès du terrain d’assiette de la construction (CE, 8 nov. 1995, Mme Marin) ou sur chacune des parcelles cadastrales devant supporter le projet (CE, 23 févr. 2004, Sté Juwi Énergie Éolienne et a., Req. n°262430). De même, la régularité de l’affichage n’est pas affectée par la circonstance que le panneau aurait été apposé sur un immeuble à démolir, puis, une fois démoli, sur la clôture (CE, 23 juill. 1993, Sté Sobal, Req. n°131936). Ne sera cependant pas considéré comme «visible de l’extérieur», un panneau d’affichage implanté à l’intérieur de l’unité foncière dans une cour non ouverte au public (CAA Paris, 17 janv. 2002, Mme Scalbert, Req. 01PA01901), un panneau trop petit (CAA Nancy, 8 août 2002, M. et Mme Broxer, Req. 97NV02382) ou placé trop loin de la voie publique (CE, 8 févr. 1999, Féd. des Assoc. de protection de l’Env. dans les Côtes-d’Armor, Req. n°176779).

Par ailleurs, afin d’être considéré comme complet, l’affichage d’un arrêté accordant permis de construire doit comporter un certain nombre de mentions. L’article A424-16 du Code de l’Urbanisme impose que le panneau indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il doit indiquer également, en fonction de la nature du projet : si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors oeuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel, si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus, si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs, si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir. L’idéal serait que tout affichage comporte l’ensemble des mentions prévues par le Code. Toutefois, faisant preuve de pragmatisme, le juge administratif considère qu’un affichage est suffisant lorsque celui-ci permet d’identifier le permis de construire et met à même le tiers d’en prendre connaissance à la Mairie. Dès lors, un affichage indiquant seulement le numéro du permis, le nom du propriétaire ainsi que les caractéristiques de l’opération (CE, 14 nov. 2003, Ville de Nice, Req. n°254003) ou indiquant le nom du bénéficiaire, la superficie du terrain, la SHON et la hauteur de la construction (CE, 24 janv. 1990, SCI Le Grand carénage, Req. n°066318) est jugé suffisant.

Autres mentions importantes devant figurer sur le panneau d’affichage en vertu de l’article A424-17 du Code de l’Urbanisme: le délai de recours contentieux de deux mois à compter du 1er jour d’une période continue de deux mois d’affichage du panneau et la reproduction de l’article R600-1 du Code de l’Urbanisme. Cette disposition impose l’obligation pour toute personne souhaitant contester le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable de notifier, à peine d’irrecevabilité, son recours administratif et/ou contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis.

. La preuve de l’affichage continu et complet du permis de construire sur le terrain d’assiette du projet : La preuve incombe au bénéficiaire. Elle doit permettre d’appréhender la régularité, la durée et la continuité de l’affichage. Même si cette preuve peut être rapportée par tous moyens (attestations de voisins, d’un agent des services de l’urbanisme ou d’un agent assermenté de la police municipale, photographies…), afin d’éviter toute contestation ultérieure concernant la régularité de l’affichage, il est particulièrement recommandé à tout pétitionnaire de faire réaliser un constat d’huissier au moins en début et fin de période d’affichage.

. Les conséquences d’un affichage irrégulier du permis de construire sur le terrain d’assiette du projet : Un affichage irrégulier n’entraîne pas l’illégalité du permis de construire. Mais l’affichage sur le terrain constituant le point de départ du délai de recours contentieux des tiers à l’encontre du permis, le non respect de cette formalité, a pour conséquence que le délai de recours des tiers ne sera pas déclenché. Dès lors, le permis de construire demeurera attaquable par le tiers bien au-delà du délai (sans excéder un an à compter de l’achèvement des travaux). Toutefois, il apparaît que si le Code de l’Urbanisme impose un certain formalisme quant à l’affichage d’un permis de construire, la tendance jurisprudentielle est au pragmatisme afin de faire prévaloir la sécurité juridique des autorisations d’urbanisme. De plus, l’absence de mention de l’article R600-1 du Code de l’Urbanisme n’est pas au nombre des éléments dont la présence est une condition au déclenchement du délai du recours contentieux. La non-reproduction de cette disposition aura seulement pour effet de rendre inopposable au tiers l’obligation de notification. Si bien que si le tiers venait à s’abstenir de notifier son recours administratif et/ou contentieux, il ne saurait lui être reproché cette cause d’irrecevabilité (CE Avis, 19 nov. 2008, Sté Sahelac et Mme Danielle Juventin, n°317279, TA Nice, 29 juill. 2009, Centre Hospitalier de Menton La Palmosa, Req. n°0902583). Il convient donc de demeurer vigilant quant à l’affichage de son permis de construire afin de ne pas permettre à un tiers de contester son autorisation bien au-delà du délai contentieux et ainsi, s’exposer à un risque d’annulation de son permis alors que l’on a déjà construit…

M^e Caroline Laveissière,

avocate au Barreau de Bordeaux