La loi de finances rectificative pour l’année 2008 a supprimé les dispositifs d’amortissement « Robien » et « Borloo » à l’issue de l’année 2009 et les a remplacés par un nouveau dispositif de réduction d’impôt dit « Scellier » applicable dès le 1er janvier 2009. Cette nouvelle réduction d’impôt, qui est venue augmenter le nombre de niches fiscales, est soumise au plafonnement global des niches fiscales. Elle a eu pour objet, dans un premier temps, de faciliter la vente des stocks des différents promoteurs immobiliers qui ont été durement touchés par le retournement du marché immobilier et la perte d’intérêt des investisseurs sur le dispositif « Robien », puis ce dispositif a permis au titre de l’année 2010 une reprise des opérations immobilières. Ce dispositif s’applique pour les acquisitions de logements réalisées entre 2009 et 2012 par des contribuables personnes physiques directement ou indirectement par le biais de sociétés de personnes relevant des revenus fonciers. Ce régime n’est applicable que pour l’acquisition, la construction ou la transformation d’un seul logement par an.

. Types d’investissements : Peuvent ouvrir droit au bénéfice du dispositif « Scellier », les types d’investissements suivants:

- acquisitions à titre onéreux de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;

- constructions par le contribuable de logements ;

- acquisitions à titre onéreux de locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements ;

- acquisitions à titre onéreux de logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation.

Le dispositif n’est applicable que pour les logements situés dans une certaine zone géographique définie par un arrêté du 29 avril 2009 pouvant être élargie par agrément. Il faudra justifier du respect des normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique. Un délai est fixé pour la réalisation des travaux.

. Réduction d’impôt sur le revenu : Ce dispositif consiste dans une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 euros par logement. La réduction d’impôt est applicable à compter de l’année de la livraison ou de l’achèvement des travaux. Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010. Le taux de réduction d’impôt baissera en 2011 et 2012, il sera en 2011 de 22% pour les logements répondant au critère basse consommation et de 13% pour les autres. En 2012, 18% pour les logements basse consommation et 9% pour les autres (sous réserve du vote du « rabot » de 10% de certaines niches fiscales par la loi de finances 2011). La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur 9 ans. Le cas échéant, la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année est reportable pendant 6 ans. Un supplément annuel de réduction de 2 % pendant 6 ans est applicable en cas de location au-delà de la période de 9 ans et en cas de location dans le secteur intermédiaire (Plafond de loyer et conditions de ressources du locataire à respecter), soit un taux de réduction de 37 % pour un investissement réalisé en 2010 réparti sur 15 ans. La réduction d’impôt « Scellier » est cumulable avec l’abattement de 30 % des revenus fonciers prévu en cas de location dans le secteur intermédiaire.

. Engagements des investisseurs : Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location nue à titre d’habitation principale, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, pendant une durée de neuf ans. La location doit prendre effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux.

. Affectation des logements : La réduction d’impôt ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du locataire. Les résidences secondaires ne peuvent donc pas ouvrir droit au bénéfice du régime.

. Plafonnement des loyers : Pour bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond qui va être modifié. Les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’ISMH ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt. Ce dispositif ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré.

. Spécificités du dispositif «Scellier» dans l’ancien. Le dispositif Scellier dans l’ancien concerne

2 types d’opérations :

- l’acquisition de locaux déjà affectés à l’habitation qui ne satisfont pas aux critères de décence et qui font l’objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, on parle de Scellier réhabilité.

- l’acquisition de locaux affectés à un usage autre que l’habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, granges, hangars...) et transformés en logements; on parle de Scellier transformé. Dans les 2 hypothèses (Scellier réhabilité, Scellier transformé), le prix de revient du foncier (appartement à réhabiliter ou local à transformer en appartements) augmenté du coût des travaux constitue le prix de revient du logement et la base de calcul de la réduction d’impôt sur le revenu.

. Scellier réhabilité  : Ce dispositif consiste dans la réhabilitation de logements existants, les travaux entrepris visent à respecter un certains nombres de critères de décence (15 rubriques) et de performances techniques (12 rubriques), des diagnostics avant travaux doivent être établis afin de constater le non respect de ces critères. Une fois les travaux achevés, les mêmes diagnostics sont établis afin de valider que l’ensemble des critères sont respectés à l’issue des travaux. La norme thermique RT 2005 n’est pas applicable et les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre 2012.

. Scellier transformé : Ce dispositif consiste dans la transformation en logements de locaux qui ne sont pas affectés à l’habitation, tels que des locaux commerciaux, des bureaux, des entrepôts. Pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2010, la norme RT 2005 est applicable. Les travaux de transformation devront être achevés avant le 31 décembre de la seconde année qui suit l’acquisition de l’immeuble devant être transformé.

. Optimisation avec les déficits fonciers : Les travaux de réparation et d’entretien qui ne participent à la transformation en habitation ou qui sont dissociables des travaux de transformation, tels que l’entretien ou la réparation de la toiture sont exclus du calcul de la réduction d’impôt sur le revenu. Il est donc possible d’imputer ces travaux au titre des revenus fonciers, ce qui peut présenter un avantage non négligeable. En effet, le déficit foncier généré par ces travaux peut s’imputer à hauteur de 10 700 euros sur les autres revenus imposables. Par ailleurs, dans l’hypothèse où l’investisseur a des revenus fonciers, le montant des travaux pourra alors s’imputer sur les revenus fonciers et réduire leur imposition. Ainsi, pour un investisseur soumis au niveau de l’impôt sur le revenu au taux marginal de 40 % et qui a des revenus fonciers, l’économie d’impôt est de l’ordre de 50,1 % du montant des travaux (40 % pour l’IR et 12,1 % de prélèvements sociaux, moins la CSG déductible l’année suivante). L’autre avantage réside dans le fait que l’imputation de travaux sur les revenus fonciers ou sur les autres revenus est réalisée l’année du paiement des travaux, alors que la réduction Scellier n’est applicable qu’à compter de l’achèvement des travaux. On parle alors de Scellier optimisé au déficit foncier. Cette possibilité d’optimisation est également envisageable dans le cadre du Scellier réhabilité pour les travaux qui ne concourent pas au respect des critères de performances techniques et de décence, tels par exemple les travaux de ravalement des façades qui sont étanches.

. Avantages liés au Scellier dans l’ancien optimisé au déficit foncier :

- comparativement au Scellier dans le neuf, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal dès l’année de son investissement sans avoir à attendre la livraison du bien, avantage lié à l’imputation d’une partie des travaux au titre des déficits fonciers.

- immeuble en règle générale localisé géographiquement dans les centres villes, ce qui à priori optimise sa valeur et sa situation au regard du marché locatif.

- valeur patrimoniale de l’immeuble également optimisée du fait de la nature même du bien (immeuble en pierre par exemple).

L’année 2010 est une année charnière pour le Scellier dans l’ancien, étant donné que le taux de réduction d’impôt sur le revenu est de 25 % et qu’il passera à 13 % à compter de 2011, d’où l’important engouement des investisseurs d’ici la fin de l’année. Il sera cependant possible pour les locaux non affectés à l’habitation et qui seront transformés en logement (sous réserve du respect des normes BBC) de bénéficier d’un taux de réduction de 23 % en 2011 (si l’immeuble est vendu neuf par l’opérateur).

. Rappel : C’est l’acquisition par acte authentique qui compte pour la détermination du taux de réduction applicable.

M^e Florent OLMI, avocat au Barreau de Bordeaux