L’agent immobilier privé de sa commission sans qu’il y ait faute de sa part, parce que l’opération n’a pas été conclue ou qu’elle n’a pas été conclue par ses soins, conserve la possibilité d’agir en responsabilité sur le terrain du droit commun :

I - Soit à l’encontre du tiers acquéreur de mauvaise foi,

II - Soit à l’encontre de son propre mandant, en cas de faute de ce dernier.

Indemnisation en cas de faute du tiers acquéreur

La Cour de cassation fait généralement prévaloir les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, pour écarter le droit à indemnisation de l’agent immobilier sur le fondement du droit commun. Il en va notamment ainsi en cas de défaillance de la condition suspensive en raison du comportement de l’acquéreur. La Cour de cassation écarte l’application de l’article 1178 du Code civil et considère, au visa de l’article 74 du décret du 20 juillet 72, que lorsque l’engagement des parties contient une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l’application du dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi de 70, tant que cette condition n’est pas réalisée. L’agent immobilier est en conséquence privé de son droit à indemnisation, même si la défaillance de la condition suspensive est provoquée par la faute de l’acquéreur. Dans ce contexte, l’arrêt rendu le 9 mai 2008 par la chambre plénière de la Cour de cassation, marque une évolution notable en faveur des agents immobiliers. Les faits de l’espèce sont les suivants : Une société civile donne mandat non exclusif à un agent immobilier de vendre un appartement, la commission étant stipulée à la charge de la venderesse. Cet agent immobilier fait visiter le bien à deux reprises à un couple, dont le dossier révélera par la suite qu’il s’était présenté à lui sous une fausse identité. Ce couple fera ultérieurement l’acquisition directe du bien, privant ainsi l’agent immobilier de la commission prévue au mandat. Sur assignation de l’agent immobilier, la cour d’appel d’Aix-en-Provence condamne les acquéreurs indélicats sur le fondement de l’article 1382 du Code civil à lui verser une somme égale au montant de la commission prévue au mandat. La première chambre civile de la Cour de cassation, saisie par ces derniers, leur donne raison en décidant que « la commission n’était pas due par les acquéreurs, de sorte que l’agence ne pouvait se prévaloir à leur encontre d’un quelconque préjudice ». La cour d’appel de renvoi refuse de s’incliner et condamne à nouveau les acquéreurs de sorte que sur nouveau pourvoi en cassation, l’affaire est soumise à l’assemblée plénière, laquelle rend l’arrêt de principe suivant : «  même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ».

Indemnisation en cas de faute du mandant

Plusieurs hypothèses peuvent se présenter.

. La plus simple est celle où le mandant vend directement le bien objet du mandat à une personne ayant visité le bien par l’intermédiaire de l’agent immobilier. En pareil cas, la jurisprudence condamne généralement le vendeur au paiement de dommages intérêts.

. Autre hypothèse fréquente en pratique : l’agent immobilier non titulaire d’un mandat exclusif présente en premier un acquéreur au mandant. Par la suite, la vente est conclue avec le même acquéreur, mais avec le concours d’une autre agence immobilière. La jurisprudence dégage trois lignes directrices :

- L’absence de droit à commission du premier agent immobilier par l’entremise duquel la vente n’a pas été conclue :

- L’absence d’obligation d’indemnisation de la première agence par l’acquéreur, sous réserve d’une faute caractérisée de sa part, à la suite de l’arrêt de l’assemblée plénière de la Cour de cassation du 9 mai 2008 précité. L’indemnisation éventuelle à la charge du vendeur, en fonction des diligences accomplies par l’agent immobilier évincé. En effet, le seul fait que l’agent immobilier ait présenté l’acquéreur en premier lieu ne caractérise pas nécessairement la faute du vendeur dès lors que l’agent évincé ne justifie d’aucune diligence dans la négociation sur le prix qui a été finalement convenu avec le concours d’une autre agence immobilière

. Dernière hypothèse révélée par la pratique : Le mandant refuse de réaliser la vente avec un acquéreur qui lui est présenté par l’agent immobilier aux conditions du mandat. Sauf disposition spécifique du mandat, le vendeur n’est pas engagé par la proposition qui lui est transmise par son agent immobilier, même si cette proposition correspond aux conditions du mandat. En revanche, son refus de réaliser la vente dans cette hypothèse peut être jugé fautif et ouvrir droit à des dommages-intérêts pour l’agent immobilier. Il apparaît en définitive que la jurisprudence n’hésite plus à recourir au droit commun pour indemniser l’agent immobilier privé de son droit à commission stricto sensu. Cette évolution jurisprudentielle apparaît légitime et mérite d’être approuvée. Pour autant, même en cas d’octroi de dommages et intérêts, l’agent immobilier ne pourra généralement pas être indemnisé à la hauteur de la commission fixée au mandat. La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond indemnisent l’agent immobilier sur le fondement de la perte d’une chance, l’indemnisation ne pouvant dans ces conditions être égale au montant de la commission dont l’agent a été privé.

M^e Didier BATS,

avocat au Barreau de Bordeaux