Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt

Pour favoriser l’accession à la propriété , les contribuables peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunts destinés à l’achat ou la construction de leur résidence principale.

A retenir encore . Remboursement : le crédit d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu dû au titre de chacune des années éligibles. Si le montant du crédit d’impôt est supérieur à l’impôt dû, l’excédent (à partir de 8 euros) est restitué au contribuable. . Cumul : le présent dispositif se cumule avec certains prêts aidés, et notamment le prêt à taux zéro ( PTZ). . Remise en cause: l’avantage accordé peut être remis en cause si le contribuable ne peut justifier des dépenses invoquées ou a fourni des renseignements inexacts. Egalement lorsque l’immeuble n’est pas affecté à l’habitation principale. Dans ce cas, le complément de droits éventuellement exigible est normalement assorti de l’intérêt de retard et, si un manquement délibéré ou des manoeuvres frauduleuses du contribuable sont établies, des majorations de droits prévues au CGI. Des exceptions sont prévues en cas de changement de situation de famille ou de mutation professionnelle. . Entrée en vigueur : l’ensemble du dispositif s’applique aux opérations d’acquisition pour lesquelles l’acte authentique d’achat a été signé chez le notaire à compter du 6 mai 2007 ou aux constructions pour lesquelles une déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette même date. Le crédit d’impôt ne concerne donc pas les intérêts versés pour les emprunts destinés à financer l’achat ou la construction d’un logement intervenu avant cette date, même si le premier remboursement du prêt intervient après cette date. . Déclarations 2008 : les contribuables concernés doivent reporter dans la case UH de leur déclaration de revenus le montant des intérêts versés à compter du 6 mai 2007 au titre des prêts souscrits pour l’achat ou la construction de la résidence principale. Le crédit d’impôt sera calculé au taux de 40%.

L’administration fiscale vient de commenter de manière très détaillée ce nouveau dispositif(1).

Qui peut en bénéficier?

Le crédit d’impôt s’applique aux logements affectés à l’habitation principale acquis par des personnes physiques fiscalement domiciliées en France, directement ou par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI, le plus souvent) qui les met gratuitement à leur disposition. Aucune condition de ressources n’est exigée.

Pour quels biens immobiliers?

Le crédit d’impôt est accordé au titre des intérêts des prêts contractés en vue de l’acquisition ou de la construction d’un logement, c’est-à-dire d’un immeuble à usage d’habitation. Ainsi que, sous certaines conditions, ses dépendances immédiates et nécessaires, y compris le cas échéant les garages et emplacements de stationnement (situés à moins d’un kilomètre de la résidence).
Le logement qui fait l’objet du prêt au titre duquel l’avantage fiscal est accordé doit être, à la date de paiement des intérêts, affecté à l’habitation principale du contribuable. Les résidences secondaires ne sont donc pas concernées.

Pour quels prêts?
Et quel objet?

Seuls les intérêts des prêts immobiliers contractés auprès d’un établissement financier (y compris les prêts relais), ouvrent droit au crédit d’impôt sur le revenu. Sont donc exclus les intérêts des prêts affectés au remboursement en tout ou partie d’autres crédits ou découverts en compte (regroupements de prêts et notamment de prêts à la consommation…), ainsi que ceux conclus auprès de personnes morales autres que des établissements financiers ou de personnes physiques, notamment lorsqu’il s’agit de prêts familiaux.
L’emprunt doit donc avoir été contracté pour l’acquisition ou la construction de l’habitation principale. En principe, les intérêts des emprunts destinés à financer des travaux de rénovation ne sont pas retenus.
En pratique, sont ainsi pris en compte les intérêts des emprunts destinés à financer :
. l’acquisition d’un logement suivi ou non de travaux, réalisés immédiatement ou à bref délai après l’achat ;
. l’acquisition d’un terrain en vue de la construction d’un immeuble et les dépenses de construction ;
. l’agrandissement de l’habitation principale lorsque l’immeuble acquis ou construit, forme avec le logement, dont le contribuable est déjà propriétaire, une seule et même unité d’habitation ;
. l’acquisition d’un logement dégradé (ruine) ou d’un immeuble affecté à un autre usage que l’habitation suivie de travaux permettant de le réaffecter ou de le transformer en local à usage d’habitation ;
. les travaux de transformation en local à usage d’habitation d’un immeuble affecté à un autre usage dont le contribuable est déjà propriétaire (exemple: transformation d’une grange) ;
. le paiement d’une soulte de partage.
Le crédit d’impôt est accordé chaque année jusqu’à celle au cours de laquelle intervient le versement des intérêts afférents à la dernière des cinq annuités de remboursement prises en compte.

Quels montants et plafonds?

Ouvrent droit au crédit d’impôt les intérêts payés annuellement au titre des cinq premières annuités de remboursement des prêts immobiliers éligibles. Sont exclues de la base du crédit d’impôt, les frais d’emprunt et cotisations d’assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts.
Le montant des intérêts éligibles au crédit d’impôt ne peut excéder, au titre de chaque année d’imposition :
- 3 750 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée,
- 7 500 euros pour un couple soumis à imposition commune.
Ces montants sont doublés lorsque le foyer fiscal comporte au moins une personne handicapée, titulaire d’une carte d’invalidité au taux de 80%, (soit respectivement 7 500 et 15 000 euros) et majorés, chaque année, de 500 euros par personne à charge. Cette majoration est ramenée à 250 euros quand l’enfant est à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.
Lorsque les intérêts effectivement supportés par le contribuable sont supérieurs, au titre d’une année, aux plafonds, l’excédent éventuel ne peut être reporté sur une année ultérieure.

Quels taux?

Le taux applicable aux intérêts versés au titre de la première annuité est porté de 20 à 40 %. Pour l’administration fiscale, cette majoration « vise à mieux prendre en compte le surcoût qui suit immédiatement la décision d’acheter ou de faire construire l’habitation principale, en raison des frais annexes inhérents à cette opération. »

Quels justificatifs?

Au titre de la deuxième à cinquième annuité, le crédit d’impôt est égal à 20 % du montant des intérêts payés, retenus dans la limite des plafonds précités.
D’une manière générale, le contribuable est tenu de fournir, à la demande des services fiscaux, toute précision de nature à prouver que les conditions auxquelles le crédit d’impôt est subordonné sont remplies (acte d’acquisition du logement, déclaration d’ouverture de chantier, échéancier des remboursements, par exemple). Par mesure de simplification, les justificatifs ne doivent pas être joints à la déclaration de revenus.
R. CHOTIN et B.L

1- Instruction fiscale n° 40 du 10 avril 2008. Le document comporte huit fiches thématiques précises et des exemples chiffrés.