L’activité sur le marché de l’immobilier devrait se tasser cette année, mais les prix des logements ne diminueraient que modérément, d’après la Fédération nationale de l’immobilier. L’an dernier, le marché a récupéré après les baisses des deux années précédentes, pour retrouver son niveau de 2007. 

« 2011, année record », commente René Pallincourt, président de la Fnaim, la Fédération nationale de l’immobilier, lors de la conférence de présentation du bilan de l’année et des perspectives pour 2012, ce 3 janvier, à Paris. L’an dernier, les prix ont augmenté de 7,3% pour la France entière, par rapport à 2010. Mais ils ont évolué différemment, en fonction du type d’habitat et de l’emplacement. Ainsi, la hausse des prix a été plus forte pour les appartements (8,9%) que pour les maisons ( 6,2%). Mais, surtout, des différences régionales restent importantes : en Ile-de-France, l’augmentation des prix a été de 11,1%, et même de 14,4 % pour les appartements ! Le sommet a été atteint avec les chiffres de Paris intramuros, avec une hausse de 22,7% pour les appartements. « Cela impacte de façon importante la moyenne nationale. En province, cette augmentation est de 6,3% », rappelle René Pallincourt. Toutefois, sur la fin de l’année 2011, au quatrième trimestre, les prix sont restés beaucoup plus stables. « C’est l’encéphalogramme plat », estime René Pallincourt qui note une « légère baisse sur les appartements et une légère hausse pour les maisons » (respectivement -0,7 et +0,5) . Là aussi, des différences régionales subsistent : la baisse de fin d’année est un peu plus forte en Ile-de-France, et plus encore à Paris, que sur l’ensemble du territoire. Au total, « on peut parler de stabilité des prix en province », ajoute le président de la FNAIM.

Rattrapage constaté et légère baisse prévue

Résultat, « nous sommes revenus au même niveau qu’en 2007 », note René Pallincourt. Le nombre de transactions effectuées en 2011 (832 000) a même dépassé celui de 2007. Et, côté prix, « nous avons vécu dix années de hausse continue, avec une hausse de 11,5% en moyenne. Puis, suite à la crise des subprimes de 2007, il y a eu deux années de baisse des prix, en 2008 et 2009 (…)», ajoute le président de la Fnaim (respectivement -3,7 et -5,2%). En effet, entre 2000 et 2007, la hausse des prix des appartements et des maisons avait été globale, même si elle avait particulièrement touché les régions du Sud de la France, (Rhône-Alpes, Midi-Pyrénées, Aquitaine, Languedoc-Roussillon, et Provence-Alpes-Côte d’Azur), et l’Ile-de-France. Les taux y ont même dépassé les 100 % d’augmentation. Dans le Nord du pays aussi, les prix ont grimpé : en Nord-Pas-de Calais, le prix des appartements a crû de plus de 100%, sur la même période. L’Auvergne a affiché un score supérieur à 80%. Puis, les prix se sont pour l’essentiel stabilisés, sauf à Paris, où ils ont continué à croître. Après ce rattrapage du marché immobilier, l’avenir semble plus mitigé, d’après les pronostics de la Fnaim. Au total, « 2012 devrait voir un retrait de l’activité marqué, de 10 à 15% », avance René Pallincourt (700 000 transactions). En revanche, côté prix, « nous excluons toute baisse supérieure à 5% », ajoute le président de la Fnaim. Explication : « La pression de la demande demeure forte, alors que l’offre se raréfie, donc les prix résistent (…) En 2007, 57% des personnes étaient propriétaires de leur logement. Ce chiffre n’a pas bougé. Nous sommes en retrait, par rapport à la moyenne européenne », rappelle René Pallincourt. La Fédération a dressé ses prévisions en brassant des données concernant les conditions de crédit, l’environnement économique général et la solvabilité des ménages.

Les Français de plus en plus pessimistes

Par ailleurs, pour le président de la Fnaim, les mesures prises par le gouvernement ne sont pas de nature à favoriser le marché de l’immobilier: réforme des plus-values immobilières qui concerne les résidences secondaires et l’investissement locatif, suppression du prêt à taux zéro +dans l’ancien, suppression annoncée de la loi Scellier, pour la fin de l’année…. « Au total, 60% des transactions sont concernées », estime René Pallincourt. Le regard que les Français portent sur le marché immobilier fait partie des facteurs qui expliquent les prévisions à la baisse des ventes, de la Fnaim. Selon les conclusions de son dernier baromètre Ifop, réalisé en décembre 2011, près de la moitié des Français estiment que les prix sont restés stables. « Ils ont véritablement intégré les évolutions objectives du marché, ils sont conscients que l’on peut parler de stabilité des prix », en conclut René Pallincourt. Néanmoins, plus d’un Français sur trois considère que les prix ont plutôt augmenté. Et ils sont de moins en moins optimistes sur l’investissement locatif. Trente pour cent d’entre eux considèrent qu’il devient moins rentable, mais plus de la moitié pensent que la situation n’a pas évolué. Côté financement, « les indicateurs sur les conditions d’obtention d’un crédit n’ont jamais été aussi bas, qu’il s’agisse de la facilité d’obtention du crédit, ou de l’attractivité qui se détériore », explique l’analyste de l’Ifop. En décembre 2010, 62% des sondés considéraient que les taux étaient attractifs. Un an plus tard, cet effectif a fondu de moitié. Le reste est à l’avenant : « il n’y a pas non plus d’amélioration de la perception par rapport à la conjoncture, sur l’achat ou la vente d’un bien immobilier », ajoute l’expert. Concrètement, s’ils perçoivent que les prix restent stables, les Français n’estiment pas pour autant que c’est le bon moment pour acheter un bien immobilier. « L’indicateur synthétique, qui intègre tous ces paramètres, continue à se dégrader, mais un peu moins qu’entre juillet et octobre 2011 », nuance l’analyste. Actualité oblige, l’Ifop a demandé à son échantillon de sondés quelles devraient être les priorités du prochain président de la République. Si la primeur est accordée à l’emploi, à la réduction des déficits, à la lutte contre l’inflation et au sauvetage de l’euro, « un Français sur cinq pense que le fait de résoudre la crise du logement doit figurer parmi les priorités du prochain président de la République », rapporte l’analyste de l’Ifop. Pour 5% des sondés, cette mission devrait même être prioritaire. Et, concrètement, la crise du logement, « ce sont les prix pour trois Français sur quatre, avant le manque de logements sociaux, ou la difficulté d’obtenir un crédit ». Le manque de biens proposés à la location vient encore loin derrière.

Anne d’AUBREE