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Ce n’était pas difficile à imaginer, mais l’intuition est confirmée : selon une étude du Credoc, la classe moyenne est de plus en plus évincée de l’accession à la propriété. L’allongement des crédits ne suffit pas à rendre l’emprunteur solvable. Il faudrait une énorme bouffée de pouvoir d’achat, ou… une forte baisse de l’immobilier.
Et voilà que les « classes moyennes » vont réapparaître dans le débat national. Il y a bien longtemps que ces ménages statistiques – qui constituent la plus grande part de la population – n’avaient pas focalisé l’attention. Le dernier grand cajoleur des classes moyennes fut le président Giscard d’Estaing, et son obsession d’une « France de petits propriétaires » lui valut sarcasmes et quolibets de son opposition, outre quelques soupirs de commisération dans son camp – pensez-donc, ambitionner un pays de petit-bourgeois, ce n’est pas un idéal à la hauteur de l’élevage de moutons dans le Larzac, ou de la haute finance à Wall Street pour ceux qui préfèrent les animaux exotiques. Et pourtant, malgré les multiples préventions, nombre de nos concitoyens sont effectivement devenus propriétaires de leur résidence principale, et se sont donc enrichis en y dormant. Certes, Italiens et Espagnols nous battent à plate couture sur le terrain de la propriété, mais nous nous plaçons assez loin devant les Allemands – et ce n’est pas une question de pouvoir d’achat, vu que le revenu moyen du Teuton est nettement supérieur à celui de l’Hexagonal.
Seulement voilà : depuis quelques années, il apparaît clairement que ces classes moyennes ont la vie plus difficile, et tout particulièrement face à la question du logement. C’est ce que vient de mettre en lumière une étude du Credoc, dont les résultats définitifs devraient être publiés dans le courant du mois de janvier. Nul ne sera surpris des difficultés que rencontre la population concernée (comprise entre le 3ème et le 7ème décile des revenus) pour se loger, qu’il s’agisse de louer ou d’acquérir. Pour mémoire, le prix d’un « logement standard » (qui n’est pas un prix moyen) en l’an 2000 était légèrement inférieur à 100 000 euros. Aujourd’hui, ce même standard est passé à 200 000 euros. On parle suffisamment du pouvoir d’achat, en ce moment, pour ne pas ignorer que ce dernier n’a pas doublé sur la même période – il semble même qu’il n’ait que très modérément progressé. Le budget logement représentant le quart des revenus de la cible en question, cela signifie que ces ménages peuvent emprunter 78 000 euros sur 25 ans, ou … 85 000 euros sur 35 ans, pour pouvoir assumer les remboursements correspondants. Il faut donc qu’ils disposent d’une épargne préalable représentant plus de la moitié du coût du logement standard, ce qui est une hypothèse peu crédible, sauf à ce qu’ils bénéficient de transferts intergénérationnels. Les successions intervenant désormais alors que les enfants ont déjà atteint un âge avancé (ils sont souvent eux-mêmes retraités), il ne reste que la donation pour obtenir les ressources correspondantes. Ce n’est guère possible lorsque l’essentiel du patrimoine des parents est constitué par leur propre résidence principale…
Fin de l’effet-richesse ?
On ne dira jamais assez combien la forte hausse du prix des immeubles est un facteur de confiance dans l’avenir pour ceux… qui possèdent déjà leur résidence principale. Sans tomber dans l’excès des Américains ou des Anglais, qui ont pris l’habitude d’emprunter à due concurrence de la valorisation de leur logement, « l’effet-richesse » de la flambée immobilière est spectaculaire dans la classe moyenne, vu que le logis familial constitue la quasi-intégralité de son patrimoine. Le bien qui a été acquis 80 en 1995 vaut à-peu-près 200 aujourd’hui, c’est-à-dire que l’acheteur de l’époque qui revend son bien va récupérer, après amortissement du solde éventuel de son emprunt, un montant de cash qu’il n’aurait raisonnablement pas pu constituer par une épargne financière classique, sur la même période. Voilà pourquoi, selon les chiffres les plus récents, le patrimoine moyen du ménage français s’établit à environ 350 000 euros (toutes catégories sociales confondues), la résidence principale représentant 80% de ce montant. Mais aux prix actuels des immeubles (même en tenant compte du ralentissement en cours), les jeunes candidats à l’accession à la propriété, dans la classe moyenne, ne disposent pas de revenus suffisants pour réaliser leur rêve. Et leurs parents pensent légitimement que les petits « ne pourront pas faire comme eux ». Dès lors que s’installe la crainte que la progéniture vivra dans une moindre prospérité, le pessimisme se répand comme une traînée de poudre et s’estompe la belle confiance en l’avenir, qui a marqué notre société pendant de longues décennies de l’après-guerre. On a connu des contextes psychologiques plus favorables à la croissance…
Les réponses à ces blocages sont de plusieurs ordres. D’abord, sous l’impulsion remarquée du past-président Chirac, les banques ont considérablement allongé la durée d’amortissement des emprunts : 35 ans devient une durée courante, et l’on s’achemine allègrement vers la banalisation du 40-50 ans (l’emprunt éternel). Mais en dépit de la modicité présente du prix de l’argent, l’artifice ne suffit pas. Il y a eu le projet de la maison « Borloo » à 100 000 euros, dont il semblerait que quelques spécimens soient sortis de terre. Mais au vu des contorsions qu’il faut réaliser pour y parvenir, il est douteux que le système dépasse le stade de l’anecdote. Pour que le marché s’équilibre, il faudrait que le pouvoir d’achat des accédants augmente fortement, et/ou que le prix des immeubles baisse beaucoup. Sur ces deux facteurs essentiels, les décideurs politiques n’ont que peu d’influence – sans vouloir déprécier l’action gouvernementale « en faveur du pouvoir d’achat ». Si bien que la seule issue naturelle, c’est une nette baisse des valeurs foncières et immobilières. On y vient…
Jean-Jacques JUGIE
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