Tous les ans, les notaires dressent un bilan de l’activité immobilière de l’année passée et donnent la tendance pour les mois à venir. Ils s’appuient sur la base immobilière Perval alimentée par le notariat, contenant les références des mutations immobilières de tout type de biens réalisées en France.

Pour Alain Bugeaud, président de la Chambre des notaires de la Gironde, 2009 a connu une baisse à la fois des prix et des volumes de transactions, mais 2010 laisse entrevoir une nette reprise. En effet, 2009 a été une année difficile pour le secteur de l’immobilier, marquée par une moyenne de baisse des prix d’environ -7 % au niveau national et une chute du volume des transactions plus importante encore, de l’ordre de -20 % en moyenne. L’immobilier neuf tire son épingle du jeu en n’enregistrant que 5 à 7 % de baisse grâce aux mesures de défiscalisation comme la loi Scellier.

Marché en baisse

Le volume des ventes était à la baisse pour tous les produits : -37% pour les terrains, -28% pour les maisons anciennes et -24% pour les appartements anciens, même si à partir du troisième trimestre, une légère reprise s’est fait ressentir. Côté prix, le marché de l’individuel en Gironde a légèrement mieux résisté avec une baisse de 6,6% alors que, dans le collectif et le foncier, les prix accusent une baisse respective de -7,9% et -4,8%. Il faut toutefois relativiser puisqu’en cinq ans, le prix des biens immobiliers a augmenté selon le type de produit de 25 à 40% et en dix ans, de 78% à 148%...

Evolutions disparates selon la localisation

Si le prix des appartements anciens a diminué de 6,2% sur un an à Bordeaux et de 5,9% dans la Cub, on remarque de fortes disparités selon les quartiers de Bordeaux. Ainsi, aux Chartrons, à Saint-Pierre et à Lescure, les prix sont restés comparables à 2008 tandis que les quartiers Bastide, Saint Seurin ou Jardin Public ont subi une forte baisse. Malgré cette hétérogénéité, les écarts de prix se sont réduits : de 2 021 euros le m2 à Nansouty-Gare Saint-Jean à 2 685 euros le m2 à Hôtel de ville- cathédrale. Des écarts de prix importants subsistent aussi dans les communes de la Cub.

Dans Bordeaux et la Cub, le prix moyen d’une maison ancienne s’établit à 223 100 euros à fin 2009 et a connu une baisse de -6,1%. Les prix moyens oscillent entre 161 800 euros pour Lormont et 284 200 euros pour Gradignan. A Cenon, Gradignan et Ambarès, les prix n’ont guère bougé. A Talence et Léognan, ils ont chuté de plus de 10%. Dans les autres communes, les prix sont en baisse de 6 à 9%. A Bordeaux même, les prix ont baissé de -8,3% en moyenne, Saint-Seurin et Caudéran étant les quartiers les plus touchés avec des baisses supérieures à 9%. «Ce marché est très fortement impacté par la crise, mais, ces derniers mois, le marché des maisons à plus de 500 000 euros repart», soulignait M^e Fabrice Gauthier, notaire à Bordeaux.

Bassin d’Arcachon : les baisses les plus fortes

En 2009, les baisses les plus fortes se situent dans le secteur du Bassin d’Arcachon. Les prix ont diminué de 16,4% sur le foncier et l’individuel et de 17,2 % dans le collectif. Pourtant, les prix demeurent élevés. Les maisons anciennes se vendent en moyenne entre 177 100 euros à Audenge et 535 100 euros à Lège-Cap-Ferret. Les appartements anciens sont concentrés à Arcachon (65% des appartements du Bassin d’Arcachon).

Le prix au m2 s’affiche à 3 459 euros dans le Bassin et à 3 866 euros à Arcachon même. Les ventes concernent principalement des studios, deux et trois pièces. Dans le Médoc, les baisses de prix sont moins importantes pour les maisons anciennes et les prix des appartements anciens sont restés stables (+1,1% en un an).

A noter, la part des acquéreurs franciliens en baisse depuis cinq ans aussi bien dans le Bassin d’Arcachon que dans le Médoc.

Entre deux mers

A l’inverse du Bassin d’Arcachon, ce secteur a été le moins pénalisé par la crise. Le prix des maisons anciennes a baissé de 3,4% et celui du foncier est en hausse (+8,6% sur un an contre -4,8% sur l’ensemble de la Gironde).

Nord Gironde

Après la Cub, c’est le secteur le plus dynamique en terme de ventes avec 17% des ventes de maisons anciennes et 24% des ventes de terrains. Les prix y sont également les plus accessibles du département. Une maison ancienne se vend à 135 000 euros en moyenne, soit plus de 30% moins cher que la moyenne départementale. Le budget moyen est en baisse de 8,6% sur un an.

Sud Garonne

On constate une stabilité des prix du foncier alors que les maisons se vendent en moyenne à 166 800 euros, en baisse de 8,6% sur un an. Les maisons de ce secteur ont des surfaces de terrains importantes (3 545 m2 en moyenne contre 1 330 m2 pour la Gironde).

Marché du neuf

Ce marché est concentré dans la Cub (56% des ventes), Bordeaux (20%) et le bassin d’Arcachon (16%). Le prix des appartements neufs est en hausse de 1% sur le département, même si des disparités importantes subsistent selon les secteurs. Dans le bassin d’Arcachon et la Cub, les prix ont peu évolué et Bordeaux accuse une diminution des prix de l’ordre de 5% sur un an. Les appartements de deux et trois pièces sont les plus vendus, entre 65% et 91% des ventes. «Sans sombrer dans un optimisme béat, la crise aura permis de revenir à des prix plus raisonnables et de constater un retour sur le marché des primo-accédants», devait préciser le président Bugeaud, ajoutant «La tendance est nettement à la reprise. Les mesures d’aide à la construction, prêt à taux zéro, pass foncier permettent le retour du terrain à bâtir. Fin 2008, les négociateurs observaient à une très grande majorité une chute d’activité alors que fin 2009, ils ne sont plus que 28% à faire ce même constat et 33% d’entre eux remarquent une amélioration ».

S. D.