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Le devoir d'information du vendeur, une obligation autonome
Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Cet article (1602 du Code civil) consacre un devoir d'information qui pèse sur le vendeur, tenu de s'expliquer notamment sur la consistance et les caractéristiques du bien qu'il vend. A défaut, il peut y avoir tromperie - y compris par rétention d'informations - susceptible de vicier le consentement de l'acquéreur. Celui-ci dispose alors d'une action en résolution de la vente pour vice du consentement qui se prescrit par un délai de 5 ans (article 1304 du Code civil). Jusqu'à présent, l'article précité était généralement considéré comme une déclaration de principe sans véritable portée juridique. Or, la Cour de Cassation(1) a consacré ce devoir d'information en sanctionnant un vendeur qui avait omis d'informer un acquéreur de l'existence d'un droit de chasse grevant l'immeuble vendu. L'originalité de cet arrêt tient à ce qu'il a été rendu au seul visa de l'article 1602 du Code civil dans une formulation qui tend à en faire un arrêt de principe : «Vu l'article 1602 du Code Civil; Attendu que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige; ...». Ainsi, à côté de l'action résolutoire pour vice du consentement, de l'action rédhibitoire pour vice caché ou encore des actions relatives à l'inexécution du contrat, il existe désormais une obligation autonome pouvant donner lieu à une sanction elle-même particulière, basée sur le non-respect des dispositions de l'article précité.
Servitude et droit exclusif : ne pas confondre
On sait qu'une servitude est une charge pesant sur un fonds pour l'usage et l'utilité d'un fonds appartenant à un autre propriétaire (article 637 du Code civil). Malgré l'existence d'une servitude, le propriétaire du fonds servant peut néanmoins user, jouir et disposer de sa propriété dans la mesure où il n'entrave pas l'exercice de la servitude.
Ces notions sont quelquefois perdues de vue et il arrive que l'on qualifie de servitude ce qui est en réalité une véritable dépossession qui aboutit, en pratique, à priver le propriétaire de toute prérogative en vidant le droit de propriété de sa substance.
Dans un arrêt de principe (2), la Cour de Cassation a mis un peu d'ordre dans la notion de servitude.
Les faits étaient assez simples : suite à une division de propriété, une véranda se trouvait en partie située en surplomb d'un fonds voisin provenant de la même division et son propriétaire invoquait l'existence d'une servitude de surplomb par destination du père de famille (articles 692 et suivants du code civil). La Cour a rejeté cette argumentation : «... une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui...». Autrement dit, et comme la Cour de Cassation a eu l'occasion de l'affirmer encore plus clairement dans une décision précédente(3) : «une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété».
Ainsi, les mots ont un sens juridique et si les parties sont libres de constituer toutes sortes de servitudes qu'elles jugent à propos, elles ne sauraient dénaturer la notion même de servitude et l'utiliser pour conférer en réalité un véritable droit exclusif au profit du fonds dominant. Il convient donc d'être particulièrement vigilant lors du montage d'une opération immobilière ou à l'occasion de la division d'une propriété et d'utiliser d'autres techniques juridiques, comme par exemple la division en volumes.
Patrick DURNEZ
1. 3e ch. civ. 21 février 2001.
2. 3e ch. civ. 27 juin 2001.
3. 3e ch. civ. 24 mai 2000.
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