Ralentissement des prix, mais augmentation des taux

La note de conjoncture de la Fnaim pointe un ralentissement de la hausse des prix de l¡¦immobilier ancien, mais pronostique une augmentation des taux d¡¦emprunt. Les professionnels se félicitent de la mesure phare du gouvernement, le crédit d¡¦impôt sur les intérêts d¡¦emprunt pour la résidence principale.

. Disparités régionales La décélération des prix se confirme, de manière contrastée suivant les régions, mais toutes passées sous la barre des 8% d¡¦augmentation. La hausse a atteint, sur un an, 7% dans le Nord et dans l¡¦Est et 6,5 % dans le Sud- Est, mais elle s¡¦avère nettement plus modérée dans l¡¦Ouest (4,6%). Les prix stagnent même dans le Sud-Ouest (0,1%). Des hausses significatives sont encore enregistrées, pour les appartements, dans des villes comme Lille, Bordeaux ( respectivement +10,4 et+8,5 %) ou Nancy, Strasbourg (+9%) et Metz (+10,4%), tirées par l¡¦arrivée du TGV. Ouverture du marché de l¡¦énergie : attention danger ! La Fnaim met en garde contre les risques liés à l¡¦irréversibilité du choix du fournisseur d¡¦énergie. Depuis le 1er juillet, les particuliers peuvent choisir librement leurs fournisseurs d¡¦électricité et de gaz. Mais ce choix est rattaché au logement lui-même, qu¡¦il soit occupé par un propriétaire ou un locataire. Or, prévient la Fnaim, « l¡¦expérience montre que les prix attractifs proposés au début de la libéralisation se sont ensuite envolés. Et, en cas de changement, le nouveau locataire ou propriétaire sera lié par le choix de l¡¦occupant précédant et ne pourra plus revenir au tarif réglementé ». En cas d¡¦évolution défavorable des tarifs du marché libre, la fourniture aux tarifs réglementés pourra devenir un argument de vente ou de location, notamment pour les logements énergétivores. « Cette irréversibilité attachée au logement créera forcément des litiges entre propriétaires et locataires, face auxquels les administrateurs de biens se retrouveront sans solution », prévient la Fnaim.

Après les envolées de ces dernières années, le marché de l¡¦immobilier ancien est-il en train d¡¦atterrir ? Après une augmentation des prix de la pierre de 15,4 % en 2004, 10,4 % en 2005 et 7,1 % en 2006, le mètre carré n¡¦a progressé, en moyenne, sur un an « que » de 5,4 %, en juin 2007, ( 5,6 % pour les appartements; 5,3 % pour les maisons). Pour les professionnels de la Fnaim (Fédération nationale de l¡¦immobilier), cette « progression modérée » ne fragilise pas la bonne tenue du marché, malgré un contexte de relèvement des taux d¡¦emprunt et l¡¦érosion de l¡¦indice de solvabilité des ménages.
« La fin annoncée des taux historiquement bas ne remet pas en cause des conditions de crédit favorables, assure Réné Pallincourt, président de la Fnaim. L¡¦évolution du revenu des ménages reste bien orientée, grâce au reflux de l¡¦inflation, au recul des impôts et à la reprise de l¡¦emploi salarié ».
Pour Christophe Cremer, PDG de Meilleurtaux.com, les taux d¡¦emprunt devraient progresser jusqu¡¦à la fin de l¡¦année. Les banques, qui n¡¦avaient pas répercuté les sept hausses des taux de refinancement de la Banque centrale européenne, se rattrapent. « Nos correspondants bancaires nous annoncent de nouvelles grilles tarifaires tous les quinze jours. En janvier 2006, le taux pour un prêt de 20 ans était de 3,50 ; en juin 2007, il est de 4,20. Il devrait se stabiliser autour de 4,70 à la fin de l¡¦année », pronostique Christophe Cremer. Il confirme que la nouveauté réside dans l¡¦allongement des prêts. La durée moyenne était de 16,3 ans en 2002, elle est passée à 21,4 ans en 2007. Les crédits sur 30 ans représentent désormais 12,6 % des emprunts contre 0,2 % en 2002.

Crédit d¡¦impôt pour les intérêts d¡¦emprunts

Relativement optimistes, les professionnels de la Fnaim comptent sur les mesures gouvernementales pour soutenir le marché. Le crédit d¡¦impôt sur les intérêts d¡¦emprunt devrait compenser la hausse des taux. René Pallincourt se félicite de l¡¦arbitrage rendu au profit du crédit d¡¦impôt contre la déduction et la réduction d¡¦impôt.
Mise en œuvre de 1970 à 1983, la déduction signifie une soustraction du montant des intérêts d¡¦emprunt des revenus imposables. De 1984 à 1997, la réduction d¡¦impôt permettait de déduire les intérêts directement du montant de l¡¦impôt. Prévu dans le projet de loi, discuté en juillet, le crédit d¡¦impôt donnera lieu à un remboursement dans le cas où les intérêts seront supérieurs au montant de l¡¦impôt.
« Le crédit d¡¦impôt place sur un pied d¡¦égalité les ménages imposables et non imposables. Le contribuable imposable pourra déduire les intérêts de son imposition. Le ménage non imposable recevra du Trésor public un chèque correspondant à la déduction. C¡¦est une mesure juste et efficace pour tous les acquéreurs de leur résidence principale », défend René Pallincourt. Ce crédit d¡¦impôt sur le revenu de 20 % des intérêts d¡¦emprunts serait plafonné à 750  euros pour les personnes seules, 1 500  euros pour les couples, et majoré de 100  euros par personne à charge. Limitée aux cinq premières années de remboursement, cette mesure a un effet partiellement rétroactif: un emprunteur ayant souscrit un prêt en 2005, deux ans avant le vote de la loi, pourra bénéficier du crédit d¡¦impôt pendant trois ans.

Propositions d¡¦amendements

La FNAIM souhaite néanmoins défendre deux amendements devant les parlementaires, dès que les commissions ad hoc auront été créées. Tout d¡¦abord, elle propose de relever le taux de crédit d¡¦impôt de 20 à 25 %. « 25 % permet de conserver le caractère incitatif de la mesure en l¡¦adaptant aux évolutions du marché. De plus, c¡¦est le taux qui existait avant 1997 », précise René Pallincourt. Ensuite, les agents immobiliers proposent que le plafonnement des déductions soit variable selon les zones géographiques. « Acheter un appartement à Paris ou à Gueret n¡¦a pas le même coût », soutient son président. Il suggère d¡¦utiliser les trois zones définies pour le prêt à taux zéro (PTZ): zone A Paris, région genevoise et Côte d¡¦Azur, zone B, les villes de plus de 200 000 habitants et zone C, le reste du territoire.
René Pallincourt se montre favorable à la nouvelle disposition. « Depuis trente ans, les politiques fiscales du logement ont aidé les ménages achetant leur résidence principale, en allégeant les remboursements mensuels. Cette mesure n¡¦est pas inflationniste car l¡¦avantage fiscal n¡¦est pas significatif par rapport au montant de l¡¦investissement, rarement plus de 1 % de l¡¦achat. Ensuite, l¡¦avantage fiscal n¡¦est ni considéré comme un apport personnel, ni pris en compte dans le calcul de solvabilité ». Pour lui, cette mesure libèrera du pouvoir d¡¦achat, favorable à la consommation et à la croissance ; couplée avec le PTZ, elle permettra aux foyers modestes de devenir propriétaires ; enfin l¡¦accroissement de la demande devrait profiter au secteur du bâtiment et, comme le dit l¡¦adage « quand le bâtiment va, tout va ».
Que les professionnels de l¡¦immobilier soient favorables à une mesure qui soutienne leur marché, rien d¡¦étonnant. Néanmoins, cette disposition peut avoir également des effets négatifs. Tout d¡¦abord, elle représente pour l¡¦Etat un manque à gagner, d¡¦autant plus important que les taux d¡¦intérêt et le nombre de bénéficiaires seront élevés. Ensuite, être propriétaire peut figer le marché, notamment dans des zones où l¡¦emploi est fragile. Ainsi, en cas de délocalisation, les salariés risquent de perdre leur emploi, mais aussi de voir la valeur de leur propriété chuter.
Enfin, elle risque d¡¦inciter à la propriété des ménages à la limite de la solvabilité, avec des risques de surendettement en cas d¡¦accident de la vie. « Tous propriétaires », la formule est attrayante, mais elle ne doit pas faire oublier les risques.
Chantal MILLET

Légende photo : Malgré la stagnation des prix actuels, on enregistre encore des hausses significatives comme à Bordeaux où les appartements ont progressé sur un an de 8,5%