Longtemps réservée aux marchands de biens ou aux particuliers avertis, la vente d’immeuble aux enchères publiques attire désormais un public plus large. L’acquisition d’une résidence principale est aujourd’hui le but poursuivi par de nombreux adjudicataires, alors qu’hier la motivation d’opération financière prévalait. L’acquisition d’un bien immobilier aux enchères publiques doit être abordée avec prudence car, aux termes de l’article 3 du Cahier des Conditions de la Vente, « l’acquéreur prendra les biens dans l’état où ils se trouvent au jour de la vente ». De plus, l’adjudication est le résultat d’une procédure judiciaire spécifique, la représentation par avocat étant d’ailleurs obligatoire. Tout d’abord, l’enchérisseur potentiel va avoir connaissance des ventes immobilières aux enchères publiques par la publication d’avis. Dans un journal périodique à diffusion locale, régionale ou nationale, ou sur internet, sont publiés les « avis simplifiés » lesquels contiennent : la nature de l’immeuble, son adresse, le montant de la mise à prix, les dates et heures de la vente et l’indication que le cahier des conditions de la vente peut être consulté au greffe du juge de l’Exécution et au cabinet de l’Avocat du créancier  poursuivant. Dans un journal d’annonces légales est publié l’«avis normal» qui contient, outres les mentions précédentes, le nom du créancier poursuivant ainsi que les dates et heures de visite.

Visites

Le Juge de l’Exécution fixe les modalités des visites et prévoit, dans la majorité des cas, trois visites de deux heures, ou une visite de deux heures par semaine à compter de sa décision jusqu’au jour de l’adjudication. Les visites sont assurées par un Huissier de Justice. Il n’est pas nécessaire de prendre rendez-vous, ni de s’annoncer préalablement. Les visites sont anonymes.

Cahier des conditions de la vente

C’est l’élément essentiel de l’acquisition, le document qui informe préalablement au transfert de propriété, et qui liera ensuite l’adjudicataire. Le Cahier des Conditions de la Vente regroupe plusieurs documents :

. le procès verbal descriptif, qui est un constat d’huissier, réalisé au début de la procédure, comportant généralement des photos, un descriptif des lieux, leur état, leur occupation. 

. un rapport de diagnostics techniques (installation électrique, gaz, assainissement, présence de termites, amiante, plomb, diagnostics performance énergétique, surfaçage loi Carrez notamment).

. à la discrétion du poursuivant, des renseignements d’urbanisme tels que certificat de numérotage, d’alignement, d’urbanisme, matrice cadastrale (qui contient les bases d’imposition foncière), extrait cadastral modèle 1, renseignements toutes zones (contenant des renseignements sur la situation du bien quant à des zones particulières telles que les monuments historiques, les carrières souterraines, les zones d’espaces naturels sensibles, etc…). 

. une fiche de renseignements hypothécaires contenant les origines de propriété et les différentes inscriptions prises par des créanciers sur le bien, outre les baux soumis à publicité et certaines servitudes.

. les conditions générales de vente par adjudication, identiques pour chaque vente.

. des documents relatifs à la procédure de saisie immobilière. Ce cahier des conditions de la vente est consultable au Greffe du Tribunal de Grande Instance, et au cabinet d’Avocat du créancier poursuivant. Il peut être transféré par mail ou remis en version papier, avec ou sans frais.

Les enchères sont obligatoirement portées par un avocat inscrit au barreau local. Préalablement à la vente, il faut remettre à l’avocat un chèque de banque ou une caution bancaire irrévocable (moins fréquent)  représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans pouvoir être inférieur à 3.000 euros, et justifier, par tout moyen, d’une solvabilité suffisante au regard de l’acquisition envisagée.

L’adjudication

Les enchères sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Un compteur digital remplace les traditionnelles bougies. L’avocat est déclaré adjudicataire et doit informer le Greffe, avant la fin de l’audience, du nom de son mandant. L’adjudicataire est propriétaire par le seul effet de la vente, c’est-à-dire à la sortie de l’audience. Il lui est donc imposé de faire assurer le bien à compter de cette date. L’adjudicataire peut être subrogé par le titulaire d’un droit de préemption si ce dernier l’exerce dans le délai imparti.  Dans un délai de dix jours après l’adjudication, une surenchère du dixième (minimum) peut être formée par l’avocat de toute personne, présente ou non au moment des enchères initiales. La déclaration de surenchère va provoquer une nouvelle audience d’adjudication sur la mise à prix de la surenchère.

Frais et prix de vente

L’adjudicataire est redevable des frais de procédure qui sont annoncés avant la vente. Leur montant varie en fonction des éléments de la procédure : importance de la publicité, fréquence des visites, contestations notamment. Ces frais sont calculés TTC. A ces frais fixes, vient s’ajouter un émolument global qui sera partagé entre les différents avocats de la procédure, et qui représente environ 1.65 % HT du montant de l’adjudication. Les frais taxés et l’émolument doivent être payés dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication. Sur quittance de l’avocat du créancier poursuivant, le Greffe va délivrer le titre de propriété. Seront ensuite exigibles des droits d’enregistrement (5,09 % du montant de l’adjudication sauf cas particulier de la TVA immobilière) à payer au Trésor Public et le salaire du conservateur (0,1% du montant de l’adjudication) pour la publication du titre de propriété.L’adjudicataire pourra être tenu d’avancer les frais de radiation (salaire du conservateur et la taxe de publicité foncière) des inscriptions prises du chef du précédent propriétaire (hypothèques, privilèges, …).  Dans le délai de deux mois à compter de l’adjudication, le prix de vente doit être versé entre les mains du séquestre désigné, généralement Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre. Outre ces différents frais, il peut être demandé, par l’avocat qui porte les enchères, un honoraire de conseil et de représentation lors de l’audience et/ou un honoraire pour l’accomplissement des formalités postérieures en cas d’adjudication. Ces honoraires sont fixés d’un commun accord entre l’avocat et son mandant.

Me Jérôme Landais, avocat au Barreau de Bordeaux