La sécurisation des autorisations d’urbanisme : état des lieux

En juin 2004, le gouvernement a confié à un groupe de travail présidé par M. Pelletier le soin de proposer les moyens de mieux sécuriser les autorisations d’urbanisme au plan juridique.
Dans le droit fil du rapport Pelletier du 25 janvier 2005, la réforme issue de l’Ordonnance du 8 décembre 2005, de la loi ENL du 13 juillet 2006 et du décret du 5 janvier 2007 a cherché à renforcer la sécurité des constructeurs par une plus grande lisibilité du droit applicable et la mise en place d’un dispositif destiné à pérenniser les autorisations d’urbanisme.
Cette volonté de plus grande sécurisation se traduit par une modification des conditions de retrait, un encadrement plus strict des possibilités de recours, enfin une atténuation de l’impact du contentieux administratif.
La modification des conditions de retrait des autorisations d’urbanisme : Jusque là, le retrait des décisions en matière d’urbanisme obéissait à des règles différentes, selon qu’il s’agissait d’une autorisation acquise expressément (application de la jurisprudence “TERNON” du Conseil d’Etat) ou tacitement (application de l’article 23 de la loi du 12 avril 2000 DCRA).
Rompant avec le droit antérieur, où cohabitaient des dispositifs différents, le législateur est venu très heureusement unifier les conditions dans lesquelles l’autorité administrative est en mesure de retirer un permis de construire, d’aménager ou de démolir, explicite ou tacite.
Désormais, le retrait ne peut intervenir qu’à la condition que le permis soit illégal et dans le délai de trois mois de son édiction. Passé ce délai, le permis ne peut plus être retiré que sur demande explicite du bénéficiaire (art.L.424-5 C.Urb).
L’expiration du délai de trois mois constitue donc une garantie non négligeable pour le constructeur.
Etant rappelé que, s’agissant de la déclaration préalable, la loi a purement et simplement proscrit toute possibilité de retrait de la décision de non-opposition (art.L.424-5 C.Urb).
Un encadrement plus strict des possibilités de recours : Les textes sont venus restreindre le risque contentieux auquel se trouve exposé le constructeur, tant devant le juge administratif que devant le juge civil.
C’est ainsi qu’ils modifient d’abord les conditions de déclenchement des recours des tiers. Désormais, le point de départ est uniquement constitué par le début de l’affichage sur le terrain, indépendamment de l’affichage en mairie (art R.600-2 C.Urb).
Au surplus ,en cas d’absence d’affichage, aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement (art.R.600-3 C.Urb).
La date à prendre en compte est celle de la déclaration d’achèvement et de conformité visée à l’article R.462-1 C.Urb.
De sorte que, lorsque le constructeur omet de procéder à l’affichage sur le terrain, ou ne conserve pas les preuves de son accomplissement, l’autorisation ne se trouve pas pour autant soumise indéfiniment à recours contentieux.
Les associations, souvent à l’origine de recours en matière d’urbanisme, font l’objet également de mesures restrictives qu’elles devront désormais prendre en compte.
Dans le but, en effet, de préserver l’autorisation d’urbanisme, l’association n’est recevable à agir contre celle-ci que si le dépôt de ses statuts en préfecture est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (art.L.600-1-1-C.Urb).
Une mesure analogue s’applique aux associations agréées de protection de l’environnement.
Aux termes de l’article L.142-1 du Code de l’Environnement, celles-ci ne sont plus recevables à contester que les décisions intervenues après la date de leur agrément. Bien que sévère et diversement accueillie, cette disposition a voulu faire échec aux recours d’associations créées dans la seule perspective de contrecarrer un projet de construction.
Par ailleurs, en cas de construction conforme à un permis de construire, le Code de l’urbanisme (art.L.480-13) encadre plus strictement l’action civile.
Le propriétaire ne peut être condamné à la démolition que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative, le délai de prescription, désormais de deux ans au lieu de cinq, courant de la décision juridictionnelle définitive.
Il ne peut être condamné à des dommages-intérêts que si le permis a été ou bien annulé ou bien déclaré illégal par la juridiction administrative sur question préjudicielle.
Le délai de prescription de deux ans court alors de l’achèvement des travaux.
L’atténuation de l’impact du contentieux administratif : Les textes ont tout d’abord remédié au risque de péremption auquel était jusque là exposée l’autorisation d’urbanisme déférée à la juridiction administrative.
En l’absence de commencement des travaux dans les deux ans, l’autorisation se trouvait généralement périmée et le juge ne pouvait que prononcer le non-lieu à statuer.
Cette situation était d’autant plus préjudiciable pour les constructeurs qu’entre temps la règle d’urbanisme avait probablement changé...
Désormais, en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l’article L.480-13, le délai de validité de l’autorisation est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable (art.R.424-19 C.Urb).
De cette manière, les tiers ne peuvent plus compter sur la seule longueur des procédures contentieuses pour faire échouer un projet.
En second lieu, dans le souci de sauvegarder ... ce qui peut l’être de l’autorisation d’urbanisme, le législateur a prévu que l’annulation susceptible d’intervenir pouvait n’être que partielle (art.L.600-5 C.Urb).
Désormais, lorsqu’elle constate que seule une partie d’un projet de construction ou d’aménagement ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation.
L’autorité compétente est alors amenée, à la demande du bénéficiaire de l’autorisation, à prendre un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive. La loi n’a cependant pas été jusqu’à consacrer, comme certains le proposaient, une possibilité d’annulation conditionnelle, c’est-à-dire ne prenant effet qu’à défaut de régularisation par l’autorité administrative dans le délai imparti.
Quoi qu’il en soit,le dispositif prévu à l’article L 600-5, lorsqu’il peut s’appliquer, est évidemment destiné à rétablir les conditions d’une parfaite légalité, le but de cette démarche orthopédique étant, une fois encore, dans l’esprit du réformateur, de “sauver”, autant que faire se peut, l’autorisation d’urbanisme.
Me Jean LAVEISSIERE