Le bail rural de 9 ans peut être plus long que le bail rural
de 25 ans

Parmi les baux ruraux, il faut distinguer les baux ruraux soumis au «statut du fermage», et ceux qui ne le sont pas.
Le statut du fermage est un ensemble de règles essentiellement protectrices des intérêts du locataire, règles qui pour la plupart sont obligatoires et vont donc s’imposer même si par erreur on aurait écrit l’inverse dans le contrat.
L’Art. L. 411-1 du code rural définit le bail rural :
«Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public».
Au vu des dispositions combinées de cet article, et des articles suivants, le statut du fermage est en fait applicable à partir d’un seuil de superficie qui varie d’un département à l’autre, et en fonction des natures de cultures.

Statut du fermage

Ainsi, en Gironde, et au résultat d’un arrêté préfectoral du 11 mai 2007, le statut du fermage est applicable :
- pour les prés et prairies herbagères, à partir de 2,5 ha,
- pour les terres labourables, à partir de 2,5 ha,
- pour les vignes en AOC Bordeaux, cotes et blancs secs, à partir de 1 ha.
- pour les vignes en AOC Médoc, Graves, AOC du Libournais, et liquoreux, à partir de 0,5 ha,
- pour les vignes produisant des vins de table, à partir de 2,5 ha,
- pour les vergers, à partir de 1 ha,
- pour les cultures maraîchères (à l’exclusion des cultures forcées comportant des installations de serres, de châssis), à partir de 0,40 ha.
Ayant ainsi déterminé si le bail rural que l’on se propose de consentir à un exploitant agricole sera ou non soumis au statut protecteur des intérêts du fermier qu’est le statut du fermage, le propriétaire va devoir décider de la durée de ce bail.

Durée du bail

S’il s’agit d’un bail non soumis au statut du fermage car relatif à des superficies inférieures aux minima évoquées ci-dessus, la durée sera librement décidée par les parties, sous les seules réserves suivantes : le bail devra nécessairement être consenti pour au moins une année culturale, et s’il est renouvelable tacitement, il faudra le dénoncer la plupart du temps avec un préavis minimum de six mois.
La plupart du temps, les seuils de superficie évoqués ci-dessus étant très bas, le bail projeté sera soumis au statut du fermage. Le code rural dispose que dans un tel cas, la durée minimum est de 9 ans.
Bien entendu, le premier réflexe du bailleur sera de proposer la durée la plus courte, soit précisément cette durée de 9 ans.
Mais, aussi curieux que cela puisse paraître, le bail rural de 9 ans peut être plus long que le bail rural de 25 ans.
En effet, dans le cadre d’un bail de 9 ans (et il en est de même d’ailleurs d’un bail à long terme de 18 ans), le fermier dispose d’un droit de renouvellement par périodes de 9 ans ; le propriétaire ne peut d’une manière générale faire échec à ce droit de renouvellement que pour reprendre le domaine et l’exploiter par lui-même ou par l’un de ses descendants.

Droit de reprise : conditions très strictes

Mais, pour pouvoir exercer ce droit de reprise, le bailleur doit répondre à un ensemble de conditions très strictes ; notamment, il doit disposer d’une compétence théorique minimum ou d’une expérience pratique minimum, il doit disposer des moyens en matériel pour exploiter ou de la finance nécessaire pour acquérir ce matériel, il doit vivre sur place ou à proximité et s’engager à exploiter effectivement et personnellement pendant au moins 9 ans.
Ainsi, dans la plupart des cas, le bailleur propriétaire ne pourra pas exercer son droit de reprise à l’échéance des 9 ans, et le bail sera ainsi renouvelé de 9 ans en 9 ans : le preneur pourra faire renouveler le bail dans ces conditions, y compris jusqu’à ce qu’il parvienne à l’âge de la retraite agricole ; il pourra même céder le bail à son conjoint ou à l’un de ses descendants.
De telle sorte en définitive que le bail, consenti initialement pour une période de 9 ans, pourra durer 18, ou 27, ou 36 ans, et plus.
Le bail à long terme de 25 ans est le seul type de bail rural dans lequel il est possible de prévoir qu’il ne se renouvellera pas.
Certes, l’inconvénient d’un tel bail est précisément sa longue durée, puisqu’il sera impossible pour le propriétaire d’effectuer une reprise pour lui-même ou son conjoint ou l’un de ses descendants jusqu’au terme du bail ; mais il présente l’avantage non négligeable de la certitude de pouvoir récupérer le domaine agricole précédemment loué, à l’issue dudit bail.
Par conséquent, lorsque l’on envisage de consentir un bail à ferme qui sera nécessairement soumis au statut du fermage à raison de la superficie, il faut vraiment se poser la question de savoir si l’on n’a pas plus intérêt à consentir directement un bail de 25 ans, plutôt qu’un bail de 9 ans.
D’autant que, dans le cadre d’un bail de 25 ans, il est possible d’augmenter le montant du fermage par rapport à ce qui se pratique pour un bail de 9 ans (toutefois dans des limites fixées par la loi).


Me Guy GRAVELLIER