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Immobilier en Gironde : Une baisse mesurée

L’année 2023 a été marquée par un ralentissement des volumes de ventes immobilières et des hausses de prix. Certaines zones demeurent toujours attractives.

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Bordeaux © Shutterstock

Comme on s’y attendait, le marché immobilier de la Gironde accuse une baisse, mais celle-ci reste mesurée comme l’ont remarqué les notaires venus présenter les chiffres de l’année 2023. Bordeaux demeure la 3e métropole (hors Paris) après Lyon et Nice à 4 570 €/m2. « En Gironde, nous constatons une diminution de 19 % du volume de transactions sur l’année », a noté Me Delphine Detrieux, présidente de la chambre des notaires de la Gironde, « ce ralentissement s’est installé progressivement tout au long de l’année, touche tous les types de biens et se maintient pour le premier trimestre 2024 ».

Les prix sur l’ancien ont baissé (-2 % pour les appartements et -3,3 % sur les maisons), les acquéreurs se recentrant sur les surfaces intermédiaires. Le neuf se porte plutôt bien car les promoteurs n’ont pas encore répercuté les évolutions récentes. Les terrains à bâtir restent toujours très attractifs, en particulier ceux entre 600 et 900 m2 qui comptent 36 % des transactions.

Bordeaux et l’agglomération se maintiennent

« L’hypercentre de Bordeaux reste toujours attractif malgré une baisse de 4,9 % avec un prix médian de 5 370 €/m2 », a constaté Me Marie Laborde-Latouche, notaire à Bordeaux, remarquant au passage que les immeubles en pierre ont moins la cote en raison de leurs performances énergétiques. C’est le secteur de la gare Saint-Jean qui enregistre la plus grosse baisse : -6,4 % soit 3 490 €/m2. Les futurs aménagements des allées de Tourny et des barrières devraient créer de nouvelles tendances.

Dans la métropole, la situation est contrastée dans l’habitat ancien : +0,5 % pour les appartements et -3,4 % pour les maisons. Ce sont les communes de Lormont et de Saint-Médard-en-Jalles qui ont enregistré la plus forte augmentation (environ 3 %) et Bassens qui connaît la baisse la plus significative. Pour les appartements neufs, Pessac présente le prix médian le plus élevé : 6 520 €/m2 devant Mérignac et Le Bouscat. Quant aux terrains à bâtir, ils restent rares et chers.

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Présentation des marchés immobiliers à la Chambre des notaires © D. R.

Ventes d’exception

Sur le bassin d’Arcachon, le marché reste toujours très porteur avec une montée en gamme des logements grâce aux rénovations et constructions. Les ventes d’exception sur les secteurs du Cap-Ferret et de La Teste-de-Buch ont continué de défrayer la chronique avec des ventes respectives pour ces deux lieux à 14 millions et 11 millions !

Pour autant, « le marché passe du côté des acquéreurs », a noté Me Jérôme Duron, notaire à Biganos, « si on a le budget, on a plus de choix, les biens restent un peu plus disponibles », soulignant au passage l’arrivée d’une population plus jeune.

Des zones contrastées

La situation reste contrastée dans les autres parties de la Gironde : Libourne reste attractive malgré une hausse de 1,7 % sur les maisons anciennes et de 5,1 % sur les appartements anciens, soit 2 430 €/m2, alors que les secteurs de Saint-Loubès et de Saint-Sulpice-et-Cameyrac affichent des baisses respectives de 4 et 9,6 %.

Situation contrastée également dans l’Entre-Deux-Mers qui enregistre des augmentations de 3 % pour les appartements anciens, 3,9 % pour les appartements neufs, 3,7 % pour les terrains à bâtir, alors que les maisons anciennes perdent 7,3 %. Ici, c’est Carignan-de-Bordeaux qui reste la commune la plus onéreuse avec un prix médian de 396 600 €.

Le Médoc connaît lui aussi de grosses disparités entre sa façade littorale : +18,6 % pour le Verdon-sur-Mer alors que le Médoc Sud connaît une baisse de 4,5 %.

Quant au profil des acquéreurs, ils restent girondins à 79 % et la tranche la plus représentée est celle des 30-39 ans (28 % des acheteurs).

 

Immobilier neuf : une forte baisse en 2023

L’Observatoire immobilier du Sud-Ouest (l’Oiso) a publié les chiffres d’activité du logement neuf en Gironde pour l’année 2023. L’association, qui réunit plus de 110 adhérents (promoteurs immobiliers, aménageurs, bailleurs sociaux, ou encore collectivités territoriales), annonce des chiffres historiquement bas, que ce soit en promotion immobilière ou en terrain à bâtir. En Gironde, les mises en vente ont chuté de 20 % avec 2 459 lots proposés à la vente, ce qui correspond aux volumes de 2010. Le nombre de retraits (logements dont la commercialisation a été suspendue ou arrêtée), explose en passant de 259 à 746, dont 655 dans la métropole bordelaise. À Bordeaux Métropole, les mises en vente reculent de 34 % en un an. Les ventes, elles, chutent de 60 %. Sur toute l’année, l’ensemble des opérateurs a réalisé 948 ventes contre 2 314 en 2022. Les prix quant à eux continuent leur progression, avec une hausse de 5 % à 5 052 €/m2 en moyenne.