Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Juridiquement, le démembrement de propriété consiste en la séparation du droit de propriété en deux droits distincts : d’une part la nue-propriété détenue par le nu-propriétaire, et d’autre part l’usufruit détenu par l’usufruitier. Il s’agit donc de détacher certains éléments du droit de propriété pour les transférer à une autre personne. La nue-propriété est le droit de disposer, dans une certaine mesure, du bien. Quant à l’usufruit, droit de propriété réel temporaire, celui-ci permet de jouir du bien c’est-à-dire de l’occuper ou d’en tirer des revenus locatifs, mais à charge d’en conserver la substance. Par définition, l’usufruit est temporaire, qu’il soit viager ou à durée fixe. Une des conséquences principales, en droit des obligations, est que, lorsque le droit de propriété est démembré, chaque partie ne peut plus disposer librement du bien. En effet, chacun doit demander l’accord de l’autre. En pratique, cela entraine plusieurs conséquences :
- le bien ne peut pas être vendu sans le consentement commun du nu-propriétaire et de l’usufruitier ;
- l’usufruitier a l’obligation de conserver la chose (et au terme de l’usufruit de la restituer) ; le bien devra en principe être restitué dans son état d’origine au nu- propriétaire ;
- le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier jouir paisiblement de la chose.
Qui peut louer le bien démembré ?
L’usufruitier, qui a le droit d’utiliser le bien, a le pouvoir de conclure les baux d’habitation. Le droit de jouissance conféré à l’usufruitier signifie qu’il peut consentir, seul, un contrat de location d’une durée inférieure à neuf ans conformément à l’article 595 du Code civil et en percevoir les revenus.
Une limite existe cependant concernant la conclusion de baux commerciaux ou ruraux : en effet, le Code civil considère la conclusion de ces baux comme des actes de disposition qui nécessitent alors l’accord du nu-propriétaire. L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autori…
