Location meublée non professionnelle : mode d’emploi juridique et fiscal

La location meublée est un outil patrimonial très utilisé à ce jour pour acquérir et développer un patrimoine immobilier. Cette location qui peut être professionnelle ou non répond à des réglementations de plus en plus complexes qu’il convient de bien maîtriser avant de se lancer dans une telle acquisition. Notamment, la location meublée non professionnelle a subi ces dernières années, dernièrement en novembre 2024 avec la loi Le Meur, de profondes refontes impactant la fiscalité applicable à ces activités que ce soit en termes de détermination du revenu comme au moment de la cession pour le calcul de la plus-value.

Contraintes réglementaires

Comment différencier en premier lieu les locations meublées professionnelles et non professionnelles. Il convient de bien comprendre qu’il s’agit là d’une définition fiscale en premier lieu, car dans les deux cas, la location meublée s’entend au plan juridique de la mise à disposition d’un immeuble bâti intégrant le mobilier nécessaire à un usage d’habitation courante (dont une liste est fixée par la loi).

Ce type de location est soumis à de nombreuses contraintes réglementaires qu’il convient de bien intégrer avant de se lancer dans un tel projet :

– classement de l’immeuble conforme à sa destination d’habitation commerciale. Il peut parfois être nécessaire de solliciter une autorisation à la mairie voire de faire modifier son classement préalablement à la location ;
– déclaration simple ou préalable en mairie ;
– inscription selon le cas au niveau de la préfecture en tant que loueur de meublé ;
– réglementation de copropriété à contrôler pour voir s’il autorise l’activité ;
– conformité des locaux pour l’accès des personnes à mobilité réduite ;
– assurance pour l’usage commercial d’habitation des locaux ;
– conformité électrique et hygiène…

Même si les réglementations applicables en hôtellerie traditionnelle ne sont pas toutes applicables en location meublée, y compris professionnelle (et c’est d’ailleurs un sujet de discorde avec les professionnels du secteur hôtelier), il convient de mesurer si les locaux sont en cohérence avec leur destination pour accueillir du public sans créer de risque ou de trouble que ce soit aux locataires comme aux tiers.

Définition fiscale

Sur le plan fiscal la location meublée est professionnelle quand les revenus tirés de la location (de tous les biens meublés s’il y en a plusieurs) sont supérieurs à 23 000 euros/an et qu’ils constituent les revenus principaux du foyer. À l’inverse la location meublée est non professionnelle, (sous l’acronyme de LMNP) pour les foyers remplissant seulement l’une ou l’autre de ces caractéristiques. Ce faisant, suivant la composition des revenus du foyer la location peut d’un exercice (ou année) à l’autre varier entre professionnel et non professionnel puisque ces critères se déterminent annuellement et non une fois pour toutes.

Outre cela, la location au format LMNP peut s’exercer sous deux formes :
– le LMNP longue durée, qui consiste à louer un bien à un occupant qui va y résider sur une longue durée dans le cadre d’un bail d’habitation meublée ;
– le LMNP de tourisme qui, lui, s’est beaucoup développé ces dernières années avec l’avènement d’Airbnb et de ses concurrents, qui consiste à héberger une clientèle de passage pour un séjour à la journée ou au mois.

Si la location longue durée, par nature, n’est pas limitée dans le temps, la location de tourisme en revanche, fait l’objet d’un encadrement strict limité à 90 jours par année civile. À ce titre, avant toute acquisition en vue d’une exploitation sous un régime de location meublée non professionnelle de tourisme, il conviendra d’être vigilant pour déterminer les périodes locatives les plus favorables sans pour autant que le revenu locatif ne puisse dépasser les seuils évoqués. C’est ainsi un arbitrage à faire en parallèle aussi du financement opéré pour l’acquisition. C’est donc parfois un périlleux équilibre entre les contraintes pour rester dans les conditions du LMNP de tourisme et la nécessité de louer pour financer le bien acquis.

Fiscalement, cette location meublée n’est pas traitée comme une location nue. La première génère un revenu commercial contrairement à la deuxième qui elle, génère un revenu foncier. Ce revenu commercial doit donc être déclaré comme un bénéfice industriel et commercial (BIC) aux impôts comme il le serait pour des activités commerciales du tourisme. Mais avec la possibilité d’opter pour deux régimes de taxations différents :

– le régime micro-BIC consiste à prendre le revenu généré par la location et à pratiquer un abattement forfaitaire fixé par l’administration fiscale pour en définir l’assiette imposable. On ne peut donc déduire ni charge ni amortissement du bien. Le plafond pour opter pour ce régime ainsi que l’abattement forfaitaire ont été considérablement abaissés par la Loi Le Meur le rendant moins attractif qu’il n’a pu l’être ;
– le régime réel, à l’inverse, n’a aucun plafond et permet de déduire charges réelles et amortissement pour définir la part imposable. Les déficits peuvent également être reportés d’une année sur l’autre, rendant cette option souvent privilégiée pour les investisseurs immobiliers depuis l’application de la loi Le Meur.

De façon marginale, il pourra aussi être opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés dans certains cas, en logeant l’activité notamment dans une société civile immobilière. Le recours à la SCI pour loger une activité de location meublée peut présenter l’attrait du recours à la fiscalité de l’impôt sur les sociétés, mais permet également de disposer des avantages de la société civile en termes d’organisation pour transmettre le bien et le gérer.

À la revente

La dernière réforme législative a également eu un impact important sur le calcul de la plus-value à la revente. Auparavant, la plus-value était calculée par différence entre le prix de revente et le prix d’achat du bien immobilier. Aujourd’hui elle est calculée en tenant compte de l’amortissement pratiqué sur le bien ce qui a évidemment pour conséquence d’accroître la part imposable. D’autres impacts sont également à déterminer sur les immeubles acquis antérieurement à la loi.

Les abattements pour durée de détention restent les mêmes malgré la loi Le Meur et encouragent l’investissement long terme plutôt qu’une vision court-termiste (au bout de 30 ans, il est possible d’être exonéré à ce jour de plus-value sur la revente de l’immeuble).

Il conviendra donc de bien mesurer, projet par projet et en fonction de la composition à la fois des revenus du foyer, des perspectives de rentabilité du bien et de son financement, le meilleur régime fiscal à retenir.

Sil n’est plus la niche fiscale qu’il était, le LMNP n’en demeure pas moins un investissement toujours pertinent dans le contexte économique actuel où la pierre reste une valeur refuge pour beaucoup d’investisseurs.