En droit de la vente immobilier, il est un sujet autant courant que technique, qui est une source constante d’interrogation de la part des vendeurs : l’imposition sur les plus-values.
L’assiette de cet impôt pourrait se résumer simplement comme étant la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition mais ce serait oublier les multiples correctifs notamment relatifs aux frais et travaux engagés par le vendeur pour l’acquisition comme pour la vente. Une fois, ces correctifs appliqués, on obtient ainsi une plus-value brute.
- Prix de vente (corrigé)
– valeur d’acquisition (corrigée) = plus-value brute
Sur cette plus-value brute, il est encore possible d’appliquer différents abattements pour obtenir le montant de la plus-value nette imposable.
- Plus-value brute
– abattements = plus-value nette imposable
Nous allons ici nous concentrer plus particulièrement sur l’abattement le plus connu et le plus courant, celui lié à la durée de détention.
Mais avant cela, il convient de rappeler que l’impôt sur les plus-values est le cumul d’une catégorie d’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % et de divers prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) dont le taux global est de 17,2 %. Or ces deux impositions n’ont pas nécessairement la même assiette. Car par l’application de l’abattement pour durée de détention, la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu (IR) est souvent plus faible que la plus-value nette servant d’assiette aux prélèvements sociaux (PS).
- Plus-value brute – abattement spécifique IR = plus-value nette imposable à IR
- Plus-value nette imposable à IR x 19 % = Montant de l’IR
- Plus-value brute – abattement spécifique PS = plus-value nette imposable aux PS
- Plus-value nette imposable aux PS x 17,2 % = Montant des PS
- Impôt sur les plus-values = montant de l’IR + montant des PS
Depuis le 1er février 2012, la plus-value brute est réduite d’un abattement pour chaque année de détention à partir de la cinquième. Le taux est progressif et varie selon que la base sert au calcul de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux selon le tableau ci-dessous :
| Durée de détention | Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux |
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Il existe aussi de nombreuses situations où la date du titre de propriété ne correspond pas à la date d’acquisition
Le cumul des abattements aboutit à une exonération totale au bout de 30 ans de détention du bien.
Le départ du délai de détention est la date d’acquisition et c’est pourquoi il est si important pour une bonne application de cet abattement de bien déterminer cette date. Mais ce n’est pas aussi évident que cela pourrait apparaître à première vue.
I ‒ LES CAS SIMPLES : QUAND LA DATE EST CELLE QUI…
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