1/ QU’EST-CE QU’UN BAIL D’HABITATION ?
L’Article 1709 du Code civil dispose « Le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
En ce qui concerne le bail d’habitation, il s’agit donc d’un contrat par lequel le propriétaire bailleur, qui peut être une personne physique ou une personne morale, met à disposition au profit du locataire, un local affecté à usage d’habitation moyennant le versement d’un prix appelé « loyer ». Les baux d’habitation sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont le caractère d’ordre public est énoncé en son article 2. Elle organise la règlementation relative au bail initial mais également à son renouvellement et prévoit les cas de refus de renouvellement (congé pour motif légitime, congé pour reprise, congé pour vendre).
Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 de ladite loi, c’est-à-dire toute société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Le contrat de bail d’habitation à usage de résidence principale peut être sous seing privé ou authentique et doit respecter le contrat type instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014.
2/ QUELLE EST LA DISTINCTION ENTRE UN BAIL D’HABITATION SOUS SEING PRIVÉ ET UN BAIL D’HABITATION AUTHENTIQUE ?
Le bail d’habitation peut n’être réalisé et signé qu’entre les parties (le bailleur et le locataire), il s’agit alors d’un bail « sous seing privé ». Le bail d’habitation notarié est celui reçu devant notaire. Il présente divers avantages par rapport à un bail d’habitation « sous seing privé », liés à son authenticité. Ainsi, la date de signature du bail notarié est incontestable ; ce qui ne peut être le cas d’un bail d’habitation sous seing privé que s’il a été enregistré auprès des impôts. Le contenu de l’acte notarié ne peut être contesté que par le biais d’une procédure d’inscription de faux. Le bail notarié est exécutoire de plein droit, les parties peuvent ainsi le faire exécuter sans avoir préalablement recours à un juge, contrairement au bail sous seing privé. En outre, le notaire mandaté par les parties pour rédiger et faire signer le bail authentique va pouvoir conseiller les parties, s’assurer de l’équité entre eux, les informer sur leurs droits et leurs obligations et veiller à ce que toutes les informations obligatoires soient contenues dans le bail et la présence de tous les documents devant obligatoirement être annexés au bail.
3/ QUELLES SONT LES INFORMATIONS DEVANT OBLIGATOIREMENT APPARAÎTRE DANS LE BAIL D’HABITATION ?
Le contrat de bail d’habitation doit contenir a minima :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ;
- le nom ou la dénomination du locataire ;
- la date de prise d’effet et la durée du contrat ;
- la consistance de l’immeuble loué ;
- la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
En outre, un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Il comp…
