Agrandir sa maison, transformer son garage, construire une piscine, clôturer son jardin, emménager ses combles, sont autant de possibilités qui sont offertes à tout propriétaire d’effectuer des travaux sur son bien immobilier. Mais la réglementation en matière d’urbanisme applicable à ces différentes opérations est souvent mal ou méconnue du grand public alors même que l’ordonnance du 8 décembre 2005 a profondément modifié les procédures de délivrance des autorisations d’urbanisme.
Par cette réforme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, le législateur a voulu simplifier et clarifier les démarches relatives à ces autorisations d’urbanisme en réglementant leur champ d’application, leur instruction et leur délivrance. Selon que le projet corresponde soit à une construction nouvelle soit à des travaux sur une construction existante, les démarches sont sensiblement différentes mais les règles de fonds restent cependant les mêmes et les demandes doivent alors tenir compte de plusieurs critères comme :
– les règles d’urbanisme applicables dans la commune, Règlement National d’Urbanisme (RNU) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU)
– l’emprise au sol (ES) qui s’entend de la projection verticale du volume de la construction tous débords et surplombs inclus à l’exception des ornements (éléments de modénature et marquises) et des débords de toiture non soutenus par des poteaux ou des encorbellements ;
– la surface de plancher (SDP) qui s’entend de la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,8 m calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ;
– la surface à créer ;
– le recours à un architecte : obligation d’y recourir pour toute construction soumise à permis de construire, hors bâtiments à usage agricole, d’une superficie supérieure à 150 m2.
Les autorisations d’urbanisme sur constructions existantes vont donc différer selon la nature du projet.
L’extension d’un logement et la création d’une pièce supplémentaire
Ces travaux sur existant sont régis par deux types d’autorisation, la déclaration préalable prévue par l’article R 421-17 du Code de l’urbanisme, et le permis de construire prévu par l’article R 421-14 du Code de l’urbanisme. Pour déterminer quelle autorisation déposer, il faut tenir compte tant de la réglementation d’urbanisme de la commune (RNU ou PLU) que de la surface à créer.
Dans les communes soumises au Règlement National d’Urbanisme (RNU), lorsque la surface à créer est comprise entre 5 m2 et 20 m2, le pr…
