La vente de biens à rénover

Il existe actuellement un faisceau de circonstances environnementales et politiques (immeubles dans les vieux quartiers qui s’effondrent, insalubrité, non-respect des normes de décence, offre locative en berne, logements énergivores) qui a ou devrait avoir pour conséquence une accélération de la rénovation de nos centres urbains et l’amélioration de l’habitat dans l’ancien. Acquérir un bien rénové est évidemment une alternative à l’investissement dans le neuf, et le cadre juridique offert par la vente de ce type de biens procure une sécurisation pour l’acquéreur (quant à la consistance, l’étendue des travaux et leur délai de réalisation) tout en lui garantissant le respect des normes de décence et de performance énergétique (encadrement des travaux par un permis de construire). Ainsi, la vente d’immeuble à rénover est un outil de protection de l’acquéreur qui passe par un contrat spécifique, acte établi par un notaire en la forme authentique. Il existe en outre aujourd’hui 4 dispositifs de défiscalisation pouvant accompagner l’investissement dans l’ancien rénové.

LE CADRE JURIDIQUE

Le contrat spécifique à la vente de bien à rénover, système protecteur de l’acquéreur, s’impose lorsque la vente réunit les critères suivants :
– l’immeuble bâti à rénover concerné par la vente est à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou est destiné après travaux à l’un de ces usages ;
– le vendeur s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble ;
– le vendeur perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Ainsi, l’acquéreur paye le prix du sol et des constructions existantes à la date de signature de l’acte authentique, puis des ouvrages à venir, au fur et à mesure de leur réalisation. Le vendeur restera maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. La nature et l’importance des travaux ne sont pas réglementées. Cependant, si les travaux sont assimilables à une reconstruction il s’agira d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement et non plus d’une vente d’immeuble à rénover, induisant un régime juridique différent.

© Shutterstock

LE FORMALISME

L’acte authentique de vente doit respecter un certain formalisme. Ainsi, il devra comporter des mentions obligatoires, viser des pièces qui auront été fournies préalablement à l’acquéreur et qui seront annexées à l’acte de vente, respecter des règles particulières concernant notamment le paiement du prix. Le notaire s’attachera en outre en vérifier la validité des assurances obligatoires fournies à l’acquéreur à l’appui des garanties offertes par la loi : garantie de bonne exécution et d’achèvement de ces travaux.

Chaque acte de vente doit comporter les mentions obligatoires suivan…