Vente immobilière : Les conséquences d’une construction irrégulière

L'acquisition d’un bien immobilier, compte-tenu de l’engagement financier majeur qu’il implique, représente, de nos jours, un enjeu important. Afin d’éviter de grandes désillusions, de nombreux points sont à vérifier avant de s’engager. Parmi ceux-ci, se pencher sur la question de la conformité de la construction au regard des règles d’urbanisme n’est pas à négliger. Au-delà du potentiel acquéreur, soucieux de la sécurisation juridique de son investissement, les développements qui suivent intéresseront également le propriétaire désireux de vendre son bien immobilier au meilleur prix.

Qu’est-ce qu’une construction irrégulière ?

Il fut un temps où les caractéristiques des constructions n’étaient limitées que par les capacités tech- niques de leur époque et les capa- cités financières de leur auteur. Puis, organisant la vie en société, la règle de droit est venue progressivement réglementer le domaine de la construction, comme dans tant d’autres secteurs. De nos jours, différentes règles législatives et réglementaires, s’appliquant tant à l’échelon national que local, viennent fixer les prescriptions applicables aux constructions. Toute construction ne respectant pas ces règles sera dite « irrégulière », ce qui pourra entraîner un certain nombre de conséquences, qui peuvent s’avérer fâcheuses pour son propriétaire. En pratique, l’outil de l’autorité administrative pour s’assurer du respect des règles d’urbanisme sont les autorisations d’urbanisme (par exemple le permis de construire ou la déclaration préalable). Tous tra- vaux de construction d’un ouvrage, ou modifiant une construction existante, doivent être précédés par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, sauf ceux expressément et limitativement exemptés. Ainsi, un premier cas d’irrégularité apparaît clairement : les travaux réalisés sans obtention d’une autorisation d’urbanisme seront irréguliers. Ce sera le cas, par exemple, d’une maison édifiée sans permis de construire, que celui-ci n’ait pas été sollicité, qu’il ait été refusé par l’autorité administrative, ou encore qu’il ait été annulé ou retiré.

Un second cas d’irrégularité, moins connu, n’est pas à négliger : les travaux réalisés, pourtant précédés d’une autorisation d’urbanisme, seront frappés d’irrégularité, si leur réalisation ne respecte pas les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme obtenue. Cela sera le cas, par exemple, d’une maison construite d’un étage sur rez-de-chaussée, alors que le permis de construire avait été obtenu pour la réalisation d’une maison élevée d’un simple rez-de-chaussée.

Comment déterminer la régularité ou l’irrégularité d’un bâtiment ?

Tous travaux soumis à l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme doivent donner lieu, après leur réalisation, au dépôt, auprès de l’autorité administrative (en pratique, auprès de la mairie du lieu de situation de l’ouvrage), d’un formulaire dénommé « déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux » (souvent désignée par son acronyme DAACT). Par le dépôt de ce formulaire, le maître de l’ouvrage atteste, auprès de l’autorité administrative, l’achèvement des travaux, et ce en respectant les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme qu’il avait obtenue, c’est à dire en conformité avec cette dernière. L’autorité admi…