Bordeaux-Bassin : immobilier de luxe, l’année de tous les records

Bordeaux, Arcachon et le Cap-Ferret en sont des destinations phares. Le marché de l’immobilier de luxe a enregistré des hausses spectaculaires en 2021, selon le Baromètre Coldwell  Banker-PriceHubble  publié  fin mars. Et devrait encore connaître une très belle croissance en 2022. Définis par leur prix, correspondant à celui retenu pour l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : au-delà de 1,3 million d’euros, ou à 1,4 fois le prix moyen pour une zone donnée, ce dernier variant énormément d’une région à l’autre, les biens de prestige se caractérisent également par leur rareté et leurs qualités. L’architecture bordelaise offrant des prestations et des biens immobiliers d’exception, la ville est naturellement entrée dans cette catégorie, et plus précisément « les biens situés dans le quartier du Triangle d’or, les très belles maisons de Caudéran et du Bouscat, mais aussi des châteaux et propriétés au cœur du vignoble bordelais », énumère Jean-Luc Tonneau, cofondateur de Coldwell Banker Immoba Realty, réseau de 5 agences situées à Bordeaux-Tourny, Le Bouscat-Caudéran, Arcachon-Le Moulleau, Cap-Ferret et Andernos-les-Bains, présidé par Marina Tonneau.

L’EFFET INVERSE DU COVID

En 2020, la crise sanitaire ayant entraîné une baisse de l’offre de biens à la vente à Bordeaux (- 25,4 %) selon le Baromètre Coldwell Banker-PriceHubble, les prix avaient mécaniquement augmenté de 3,1 %. En 2021, le marché de l’immobilier de luxe a bondi, avec une augmentation du nombre de biens à vendre de 50,4 %, et une augmentation du prix au mètre carré de 4,4 %, atteignant 7 200 euros. Le segment des biens de prestige, qui représente désormais plus de 10 % du marché bordelais, a vu son prix de vente médian progresser de 10 %, sur un marché global dont les prix baissent de 2,1 %. En 2022, il est à noter que les hausses de prix à Bordeaux devraient être plus sages, après les augmentations spectaculaires des 5 dernières années.

Les appartements en centre-ville de Bordeaux deviennent plus difficiles et plus longs à vendre

D’autre part, sur un marché correspondant plutôt à des résidences principales, le Covid a eu un effet inverse en centre-ville de Bordeaux pour les appartements sans extérieur, qui deviennent plus difficiles et plus longs à vendre, et des familles qui recherchent des maisons avec jardin et sont prêtes pour cela à s’éloigner, faisant grimper les prix à Caudéran et au Bouscat, en particulier autour du Parc bordelais.

Marina Tonneau cofondatrice et présidente de Coldwell Banker Immoba Realty, réseau d’agences à Bordeaux-Tourny, Le Bouscat-Caudéran, Arcachon-Le Moulleau, Cap-Ferret et Andernos-les-Bains. © D. R.

UN MARCHÉ TIRÉ VERS LE HAUT

Secteur le plus dynamique sur le marché de l’immobilier de luxe au niveau national, le bassin d’Arcachon court quant à lui de record en record. Avec une augmentation des prix de plus de 50 % en 5 ans au Pyla-sur-Mer et dans certains quartiers d’Arcachon tels que la Ville d’Hiver, Pereire et Le Moulleau, et de 60 % sur la presqu’île de Lège-Cap-Ferret, selon Le Figaro Immobilier, « tous les biens sont devenus des biens de prestige sur le Bassin », affirme Jean-Luc Tonneau.

Et si la crise sanitaire avait provoqué en 2020 une contraction du marché immobilier à Arcachon, entraînant un repli de 40,5 % en volume et de 16,2 % des prix sur le marché du luxe, 2021 a été marquée par une forte reprise. L’offre de biens de luxe a ainsi augmenté de 82,5 %, et les prix au mètre carré de 15 %, atteignant 11 500 euros en moyenne selon le Baromètre Coldwell Banker-PriceHubble. Les prix, qui vont désormais jusqu’à 15 000 euros du mètre carré dans les secteurs les plus prisés, ont tiré l’ensemble du marché vers le haut, de Gujan-Mestras à Andernos-les-Bains, où Coldwell Banker vient d’ouvrir une agence.

PREMIÈRES LIGNES

Outre la localisation, ce sont aussi les caractéristiques des biens vendus qui peuvent faire gonfler la note finale, en particulier la vue sur mer et la proximité avec la plage. « Les premières lignes sont des biens très rares pour lesquels il existe même des listes d’attente.

Au Cap-Ferret, les prix atteignent 20 000 euros du m2 pour les biens rénovés

Ces achats, correspondant généralement à des résidences secondaires, étant non contraints, les acquéreurs peuvent attendre jusqu’à 2 ans et sont ensuite très réactifs lorsque les occasions se présentent », affirme Jean-Luc Tonneau, qui établit à 10 le nombre moyen d’acheteurs pour un bien sans défaut. Résultat : le prix médian pour une propriété de luxe à Arcachon atteint 1 685 000 euros (en progression de 47,9 %), et plus de 21 % du marché est composé de biens dont la valeur est supérieure à un million d’euros, selon le Baromètre Coldwell Banker-PriceHubble.

LA LOCOMOTIVE DU CAP-FERRET

Haut-lieu de l’immobilier de luxe, le Cap-Ferret est LA locomotive du segment en Gironde. Ce tout petit marché, qui compte très peu de biens à la vente, possède en revanche de longues listes d’attentes d’acquéreurs intéressés. « Il n’y a pas de réserve foncière au Cap-Ferret, le stock est proche de zéro. Les biens se vendent donc très vite, même en mauvais état », assure Jean-Luc Tonneau.

Les prix atteignent ainsi 20 000 euros du mètre carré pour des biens rénovés, et pas moins de 10 000 euros du mètre carré pour un bien à rénover ou possédant un défaut tel qu’une localisation dans une rue passante. Mais pas de quoi repousser les prétendants. Après une année 2020 marquée par une baisse en volume des biens à vendre (- 23,8 %) et une légère contraction des prix (- 1,3 %), le secteur de l’immobilier de luxe a enregistré un rebond spectaculaire sur la presqu’île. Le nombre de biens en vente a ainsi augmenté de 85,6 % et les prix au mètre carré de 21,5 %. Le prix médian des biens de luxe au Cap-Ferret atteint 2,9 millions d’euros (+ 48,7 %), portant la part des biens dont la valeur est supérieure à un million d’euros à près de la moitié du marché.

VALEUR-REFUGE

Qui sont aujourd’hui les acquéreurs de ces biens de prestige ? « Nos clients sont des retraités, des chefs d’entreprise, des cadres supérieurs qui ont redécouvert l’attrait d’une résidence secondaire. Le télétravail permet d’en profiter plusieurs mois par an, et même pour certains, plusieurs jours par semaine », remarque Jean-Luc Tonneau. Considéré comme une valeur-refuge, avec un capital et une plus-value généralement garantis, l’immobilier de prestige attire également les investisseurs ou les acquéreurs souhaitant se constituer un patrimoine. « On voit des actifs autour de 45 ans qui investissent dans l’immobilier de luxe pour leur retraite. Cela remplace l’assurance-vie ! », constate Jean-Luc Tonneau, qui compte aussi parmi ses clients des chefs d’entreprise ayant vendu leur entreprise et font l’acquisition d’un bien de prestige sans limite de budget.

RECORD À 10 MILLIONS D’EUROS

Tout cela a permis à Coldwell Banker Immoba d’enregistrer ces 12 derniers mois une dizaine de ventes au-delà de 3 millions d’euros sur le Bassin et allant jusqu’à 10 millions d’euros, le record atteint pour une maison en première ligne. Et lui fera terminer l’année 2022 en progression de 25 %, après une forte hausse de 35 % en 2021. « Ce qui limite notre croissance désormais, c’est la taille du marché. Nous devons convaincre les propriétaires de vendre », note Jean-Luc Tonneau. Leader de l’immobilier de prestige dans le monde, Coldwell Banker a pour cela un certain nombre d’arguments. Présent dans une cinquantaine de pays, avec près de 100 000 consultants experts de leur marché, Coldwell Banker dispose d’un réseau international unique et incontournable lorsqu’on monte en gamme. « Nous gérons la relation avec nos clients dans la durée. Notre objectif est de les garder à long terme et d’en faire nos ambassadeurs », ajoute le spécialiste de l’immobilier de luxe. Décorées par Sarah Lavoine, les agences du réseau Coldwell Banker Immoba valorisent ainsi l’expérience clients, avec de nombreux services tels que la recommandation et la gestion de prestataires, artisans, architectes… Ou encore la mise en location des maisons. Et bien sûr, la confidentialité.

TICKET D’ENTRÉE

Le florissant marché de l’immobilier de prestige de Bordeaux et du Bassin, que se partagent une poignée d’agences spécialisées « capables de répondre à ces critères », selon Jean-Luc Tonneau, comme Coldwell Banker, mais aussi Sotheby’s, Maxwell Baynes (Christie’s International Real Estate – Bordeaux), Barnes ou encore Cabinet Bedin Prestige dans le Sud-Ouest, attire aussi quelques nouveaux venus. Manson Properties, filiale immobilière du courtier indépendant bordelais Ashler & Manson, créée en mars 2021, pèse aujourd’hui 5 % de l’activité du groupe. « Nous nous sommes tout de suite positionnés sur le segment prestige, car le profil de nos clients, pour la plupart issus du courtage, correspond à ceux qui reviennent après un premier achat », explique Sylvain Bonnebat, directeur général d’Ashler & Manson. C’est aussi parce que l’emplacement des biens, situés en centre-ville de Bordeaux et au Cap-Ferret (et bientôt à Arcachon et au Pyla, mais aussi à Toulouse et en Bretagne dès la rentrée 2022), « fait rapidement monter le prix au mètre carré et le montant du ticket d’entrée », constate-t-il.

MANSON PROPERTIES : CHIFFRE D’AFFAIRES MULTIPLIÉ PAR 3 EN UN AN

Et si Manson Properties ne prétend pas « rattraper ni même concurrencer les spécialistes du prestige », l’agence, qui compte une douzaine d’agents immobiliers, s’appuie sur ce qui a fait sa force dans le courtage : son réseau, les outils numériques et « le sens du client ».

Sylvain Bonnebat directeur général et associé d’Ashler et Manson, dont Manson Properties est une filiale © D. R.

« 90 % du marché se faisant sur internet, nous figurons sur les principales plateformes de diffusion d’annonces immobilières », note Sylvain Bonnebat. Ce qui peut représenter un coût allant de 3 500 à 6 000 euros par mois, en fonction du nombre d’annonces et de plateformes. « Il faut peser un certain poids pour pouvoir assumer ces charges. C’est pourquoi c’est intéressant pour des indépendants d’être rattachés à un réseau comme le nôtre », analyse le DG d’Ashler & Manson. Également membre du réseau Interkab, qui compte environ 300 agences indépendantes en Gironde, lui permettant de faire de la délégation de mandat (avec partage de commission) en mutualisant les bases de données clients, Manson Properties devrait terminer l’année avec un chiffre d’affaires multiplié par trois en un an.

IMMO-POP : LE PREMIUM, UNE VRAIE DEMANDE

Plus récemment, en mai 2022, c’est la néo-agence Immo-Pop, créée à Bordeaux en 2016 par Amélie et Théo Sudre (la mère et le fils), qui a lancé son offre premium dédiée à l’immobilier de prestige. Ce qui a fait le succès d’Immo-Pop, c’est l’alliance de services digitaux et d’un forfait de commission fixe sur les ventes, à la charge des vendeurs, allant de 3 900 euros pour la version de base (dans laquelle les vendeurs s’occupent eux-mêmes des visites) à 9 500 euros pour cette nouvelle offre. « Le premium était une vraie demande de nos clients. Ils avaient besoin de plus d’attention et de services. Certains points revenaient souvent comme la diffusion à l’international. Nous avons donc ajusté notre accompagnement », explique Théo Sudre, PDG d’Immo-Pop. La jeune agence en ligne a ainsi revu ses partenaires de diffusion et figure désormais sur les plateformes d’immobilier de luxe dans plus de 60 pays : Belles Demeures, Luxury Estate, Propriétés Le Figaro, List Globally ou encore le leader britannique Zoopla.

Pyla-sur-mer a connu une augmentation de plus de 50 % en 5 ans

« Nous proposons aussi une palette de services permettant de décharger le vendeur de certaines missions autour du déménagement, du nettoyage, des visites… », détaille Théo Sudre. Outre la prestation d’un photographe professionnel, l’estimation des biens et la qualification des acquéreurs potentiels (dans toutes les langues), Immo-Pop a également signé un partenariat avec MatterPort afin de proposer des visites virtuelles des biens, aux clients étrangers par exemple.

Théo Sudre CEO d’Immo-Pop © D. R.

NOUVEAUX MODÈLES

Présente à Bordeaux, dans les Landes, à Toulouse, Marseille, Nice, Lyon et Paris-Île-de-France, Immo-Pop, qui compte 22 salariés, dont la moitié à Bordeaux pour les fonctions supports, et l’autre moitié composée d’agents immobiliers sur le terrain, avec une dizaine de recrutements en cours, « a vu son modèle d’agence en ligne prendre tout son sens avec la crise sanitaire. Nous nous sommes énormément développés », affirme Théo Sudre, dont le chiffre d’affaires a été multiplié par 2,6 entre 2020 et 2021, et devrait terminer l’année 2022 en progression de 37,5 % en volume de ventes. Son offre premium, disponible pour les marchés de Lyon et du Sud-Ouest, de Paris et de la Côte d’Azur, a convaincu en seulement 3 mois 10 % de ses clients, lui permettant d’enregistrer un record à 2,7 millions d’euros, soit 22 000 euros du mètre carré, pour une maison à Hossegor. « À terme, notre objectif est que le premium représente 10 % de nos ventes, ce qui correspond à une dizaine de ventes par mois et pèsera environ 30 % de notre chiffre d’affaires », estime le PDG d’Immo-Pop.

Nos clients sont des retraités, des chefs d’entreprise, des cadres supérieurs qui ont redécouvert l’attrait d’une résidence secondaire

À VENDRE IMMO-POP PREMIUM. Loft sur 2 étages dans le quartier des Chartrons, à Bordeaux. 225 m2, 5 chambres, 96 m2 de terrasse et piscine semi-enterrée, 2 places de parking. Prix FAI : 1 299 500 euros © Immo-pop

ZONE À RISQUES

Si la conjoncture qui s’annonce, les taux d’usure qui pourraient bloquer de nombreux dossiers de crédit et les taux d’intérêt qui remontent devraient commencer à faire fléchir les prix de l’immobilier et à rééquilibrer la loi de l’offre et de la demande en faveur des acquéreurs, le secteur de l’immobilier de luxe a encore de beaux jours devant lui. Et cela en dépit des risques liés à l’érosion du littoral ou d’incendies sur le bassin d’Arcachon. La loi climat et résilience de l’été 2021 prévoit néanmoins, à partir du 1er janvier 2023, l’obligation de mentionner la localisation d’un logement dans une zone à risques, et cela dès l’annonce immobilière. Une obligation qui concernera 7 communes de Gironde, dont Arcachon, Lège-Cap-Ferret et La Teste-de-Buch.