Le régime du bail commercial

Le bail commercial communément appelé « bail 3, 6, 9 » est un contrat de location régi par le statut d’ordre public des baux commerciaux modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014 (L 145-1 et suivants du Code de commerce), qui permet au locataire de bénéficier d’un statut encadré et protecteur tel que le droit au renouvellement du bail à l’issue des 9 ans, le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail, la révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d’une clause d’échelle mobile.

L’application du statut des baux commerciaux est soumise à l’existence d’un contrat de bail portant sur l’exploitation d’un fonds de commerce par un locataire immatriculé au registre du Commerce et des sociétés ou au Registre National des entreprises dans un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel.

Les professions libérales et tous les locataires professionnels dont l’activité est civile sont exclus du champ d’application du bail commercial et sont soumis au régime du bail professionnel.

Les caractéristiques du contrat de bail commercial

Immeuble ou local à usage commercial

Le contrat de bail doit porter sur un immeuble ou un local qui est une construction immobilière présentant un caractère stable et permanent. Le locataire doit avoir la garantie de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat. L’article vise exclusivement les constructions : les terrains nus ne sont pas concernés sauf si des constructions ont été édifiées, soit avant, soit pendant le bail, et exploitées avec l’autorisation expresse du propriétaire. Le statut s’applique pour le tout aux locaux à usage mixte d’habitation et de commerce, quelle que soit l’importance de la partie habitation. Pour un local en copropriété, le règlement doit autoriser l’usage commercial. L’article L 123-11 du Code de commerce autorise un commerçant à domicilier son entreprise dans son habitation, sans limitation de durée s’il s’agit d’une personne physique et pour une durée maximale de cinq ans s’il s’agit d’une personne morale. En cas de création d’une surface de vente au détail supérieure à 300 mètres carrés, une autorisation de la Commission départementale de l’équipement commercial (CDEC) est nécessaire (C. com., art. L 720-5). Cette autorisation peut être nécessaire même pour une superficie inférieure dans les ensembles commerciaux (ZAC, centres commerciaux, C.com. art. L 720-6). Il est conseillé de solliciter une note de renseignements d’urbanisme pour vérifier l’existence de contraintes ou servitudes administratives.

Exploitation d’un fonds de commerce par un commerçant ou une société immatriculée au RCS

Le statut des baux commerciaux s’applique dès lors qu’un fonds de commerce est exploité d’une façon effective, réelle, régulière et conforme à la destination du bail par un commerçant ou une entreprise immatriculée au Registre du commerce et des sociétés ou au Registre national des entreprises.

La conclusion d’un bail commercial n’est soumise à aucun formalisme même s’il est fortement conseillé de l’établir par écrit pour rapporter la preuve de l’existence du contrat et permettre de définir clairement les obligations de chacune des parties. Il peut être conclu sous seing privé, par acte d’avocat ou par acte authentique.

La forme authentique et l’enregistrement sont obligatoires pour les baux commerciaux d’une durée supérieure à 12 ans les baux de débit de boissons.

Mentions obligatoires

Lorsque le bail commercial est écrit, il doit obligatoirement contenir les mentions suivantes :

• le droit au renouvellement du bail ;
• la durée minimale du bail (9 ans) et la durée du bail renouvelé, la possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire qui a demandé ses droits à la retraite ou le bénéfice d’une pension d’invalidité ;
• le régime de la déspécialisation pour demander un changement d’activité en cours de bail révision du loyer : soit triennale, soit en fonction d’une clause d’indexation ;
• le montant des charges, impôts et taxes réglementation sur le dépôt de garantie : le bailleur doit verser au locataire des intérêts lorsque le dépôt de garantie dépasse 3 ou 6 mois de loyers ;
• les modalités de mise en œuvre d’une clause résolutoire modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial ;
• les modalités pour demander le renouvellement du bail ;
• les modalités de cession du bail : à noter que le contrat ne peut pas prévoir une clause qui interdit au locataire de céder son bail ;
• les modalités en cas de redressement et liquidation judiciaire : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives.

En dehors des clauses et mentions obligatoires, les parties sont libres.

Les professions libérales et tous les locataires professionnels dont l’activité est civile sont exclus du champ d’application du bail commercial

Le bailleur doit annexer au contrat de bail commercial les documents suivants :

• état des lieux ;
• annexe environnementale pour les surfaces ⩾ à 2 000 m² ;
• inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le bailleur lié au bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014 ;
• liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir ;
• diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• état des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document doit être annexé au bail commercial et dater de moins de 6 mois.

Le diagnostic technique amiante n’est pas obligatoire mais il doit être tenu à jour et mis à disposition du locataire par le bailleur des locaux. L’état des lieux doit être annexé au contrat de bail. Il est obligatoirement établi lors de l’entrée dans les locaux. Un état des lieux devra également être rédigé lors de la restitution des locaux, lors de la cession du droit au bail commercial, de la cession ou de la transmission à titre gratuit du fonds de commerce dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Il doit présenter avec précision l’état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial. Il est rédigé à l’amiable par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux (commissaire de justice).

La règle selon laquelle « le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives s’il n’y a pas d’état des lieux » ne s’applique pas au bailleur qui a refusé d’établir un état des lieux.

Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution du local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.

Annexe environnementale

Un bail commercial portant sur un local de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces doit comporter une annexe environnementale (dite annexe verte) contenant un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués et la consommation annuelle d’eau et d’énergie de ces équipements et systèmes, et la quantité annuelle de déchets générée.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est joint par le bailleur lors de la conclusion du bail commercial et comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée émissions de gaz à effet de serre pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment information sur les conditions d’aération ou de ventilation.

État des risques naturels et technologiques (ERNT)

Il concerne les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles. Ce document doit être annexé au bail commercial et dater de moins de 6 mois.

Retrouvez la troisième chronique de l’Institut du droit des affaires du Barreau de Bordeaux dans notre magazine, le 9 février.