Le régime du bail commercial

Le bail commercial communément appelé « bail 3, 6, 9 » est un contrat de location régi par le statut d’ordre public des baux commerciaux modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014 (L 145-1 et suivants du Code de commerce), qui permet au locataire de bénéficier d’un statut encadré et protecteur tel que le droit au renouvellement du bail à l’issue des 9 ans, le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail, la révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d’une clause d’échelle mobile.

L’application du statut des baux commerciaux est soumise à l’existence d’un contrat de bail portant sur l’exploitation d’un fonds de commerce par un locataire immatriculé au registre du Commerce et des sociétés ou au Registre National des entreprises dans un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel.

Les professions libérales et tous les locataires professionnels dont l’activité est civile sont exclus du champ d’application du bail commercial et sont soumis au régime du bail professionnel.

Les caractéristiques du contrat de bail commercial

Immeuble ou local à usage commercial

Le contrat de bail doit porter sur un immeuble ou un local qui est une construction immobilière présentant un caractère stable et permanent. Le locataire doit avoir la garantie de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat. L’article vise exclusivement les constructions : les terrains nus ne sont pas concernés sauf si des constructions ont été édifiées, soit avant, soit pendant le bail, et exploitées avec l’autorisation expresse du propriétaire. Le statut s’applique pour le tout aux locaux à usage mixte d’habitation et de commerce, quelle que soit l’importance de la partie habitation. Pour un local en copropriété, le règlement doit autoriser l’usage commercial. L’article L 123-11 du Code de commerce autorise un commerçant à domicilier son entreprise dans son habitation, sans limitation de durée s’il s’agit d’une personne physique et pour une durée maximale de cinq ans s’il s’agit d’une personne morale. En cas de création d’une surface de vente au détail supérieure à 300 mètres carrés, une autorisation de…