LA SITUATION DES BAILLEURS
1 – Les bailleurs relevant des revenus fonciers
a. La situation actuelle
Lorsque le bailleur renonce à encaisser des loyers, ces derniers restent imposables dès lors que cet abandon est assimilé, par l’administration fiscale, à une libéralité au bénéfice du preneur, sauf à démontrer de graves difficultés de trésorerie rencontrées par le locataire.
b. La situation nouvelle
S’agissant des bailleurs relevant de la catégorie des revenus fonciers, le nouvel article 14 B du code général des impôts (ci-après « CGI ») prévoit que les bailleurs imposés dans la catégorie des revenus fonciers (per- sonnes physiques ou SCI) ne sont pas imposables sur les loyers et accessoires afférents à un immeuble donné en location à une entreprise qu’ils renoncent à percevoir entre le 15 avril et le 31 décembre 2020.
Toutefois, ils sont autorisés à déduire les charges financières correspondantes : charges de propriété et intérêts d’emprunt.
L’entreprise locataire ne doit pas avoir de liens de dépendance avec le bailleur au sens de l’article 39, 12 du CGI. Sont réputées avoir des liens de dépendance deux entreprises lorsque :
- l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;
- elles sont placées l’une et l’autre sous le contrôle d’une même tierce personne.
L’administration fiscale ajoute qu’un lien de dépendance peut être caractérisé dès lors qu’un même groupe d’actionnaires majoritaires détient le pouvoir de décision dans deux entreprises distinctes l’une de l’autre, en raison de la communauté d’intérêts impliquée par cette situation qui crée un lien de dépendance entre les deux entreprises en cause. Cette présente mesure ne s’applique pas lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, sauf si ce dernier justifie de difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire.
2 – Les bailleurs relevant des BIC
a. La situation actuelle
En application de l’article 39 1 8° du CGI, l’abandon de créance à caractère commercial est déductible du résultat de l’entreprise s’il constitue un acte de gestion normal. Cette condition n’est pas exigée lorsque l’abandon est consenti dans le cadre d’un plan de sauvegarde ou de redressement.
Les abandons de créances à caractère autre que commercial ne sont par principe pas déductibles.
Les abandons de créances à caractère autre que commercial ne sont par principe pas déductibles. Toutefois, l’article 39 13 du CGI dispose que, par exception, l’abandon puisse être déductible du résultat de l’exercice s’il est accordé dans l’intérêt de l’entreprise qui le consent, et si cette décision a été accordée en application d’un accord homologué ou constaté conformément à l’article L 611-8 du Code de commerce ou à une entreprise faisant l’objet d’une procédure collective.
b. La situation nouvelle
Pour les bailleurs relevant des BIC, les abandons de créances de loyers et accessoires afférents à des immeubles donnés en location à une entreprise et consentis entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 sont déductibles du résultat imposable des entreprises sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un intérêt à y renoncer. Ce dispositif est applicable aux entreprises soumises à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur les sociétés, sous réserve que cette entreprise n’ait pas de lien de dépendance avec le bailleur au sens de l’article 39,12 du CGI. Dans le cas où il existe un lien de dépendance, l’abandon ne sera déductible que s’il est à caractère commercial au profit d’une entreprise en difficulté financière et relève d’une gestion normale.
Ces dispositions s’appliquent aux exercices clos à compter du 15 avril 2020.
3 – Les bailleurs relevant des BNC
Les loyers et accessoires afférents à des immeubles don- nés en location à une entreprise, ayant fait l’objet d’un abandon ou d’une renonciation consentie entre le 15 avril et 31 décembre 2020 ne sont pas imposables. Comme pour les revenus fonciers et les BIC, il ne doit pas exister de liens de dépendance entre le bailleur et l’entreprise locataire.
Le Bailleur pourra toutefois déduire les charges correspondant aux éléments de revenus ayant fait l’objet d’un abandon ou d’une renonciation.
Dans le cas où le contribuable a opté pour une comptabilité d’engagement, les abandons de créances sont déductibles dans leur intégralité dans les mêmes conditions que pour les contribuables relevant des BIC.
Ces dispositions s’appliquent aux exercices clos à compter du 15 avril 2020.
La situation des entreprises locataires
Pour les entreprises locataires, l’abandon de créance constituera un produit imposable qui viendra compenser la charge de loyer correspondante déduite du résultat. Concernant les entreprises locataires soumises à l’IS, l’article 209 du CGI prévoit qu’en cas de déficit subi pendant un exercice, ce déficit est considéré comme une charge de l’exercice suivant et donc déductible dans la limite d’un montant d’un million d’euros majoré de 50 % du montant du bénéfice imposable dudit exercice excédant un million d’euros.
La seconde loi de finances pour 2020 prévoit que l’abandon de créance (loyers et accessoires) viendra majorer le plafond d’un million d’euros d’imputation des déficits antérieurs.
Cette mesure est réservée aux abandons consentis entre le 15 avril 2020 et 31 décembre 2020 et au cours d’un exercice clos à compter du 15 avril 2020. Ainsi la majoration du plafond d’imputation n’est applicable que pour l’imputation d’un déficit constaté au cours d’un exercice clos avant le 15 avril 2020 sur le bénéfice d’un exercice clos à compter du 15 avril 2020.
Pour les entreprises ayant clôturé leur exercice au 31 décembre 2019, cette mesure n’aura d’intérêt que si elles disposent d’un déficit reportable au 31 décembre 2019, et d’un bénéfice à la clôture de l’exercice au 31 décembre 2020. Ainsi, le déficit constaté au 31 décembre 2020 et reportable sur le bénéfice de l’exercice clos au 31 décembre 2021 ne pourra pas être majoré des abandons de créance, dès lors qu’ils ont été consentis en 2020.
Florent OLMI Avocat Associé TAX TEAM et CONSEILS Mail : f.olmi@ttc-avocats.com – Tel : 05 56 00 84 70
