Les revenus fonciers sont les revenus les plus taxés pour les contribuables qui sont en activité et qui ont d’autres revenus imposables, puisque ces revenus fonciers s’ajoutent aux autres revenus imposables et supportent donc en règle générale les tranches marginales de l’impôt sur le revenu (les taux d’imposition les plus élevés). S’ajoutent à l’impôt sur le revenu, les contributions sociales au taux de 17,20 %, ce qui fait que les contribuables ont à supporter un taux d’imposition sur ces revenus fonciers qui dépasse souvent 60 % s’imposition.
Il est donc important de pouvoir réduire l’imposition de ces revenus fonciers étant donné l’enjeu fiscal pour les contribuables concernés.
Imputable sur le revenu global de l’année
Il est rappelé que le déficit foncier qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt (principalement travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration) est imputable sur le revenu global de l’année (c’est-à-dire l’ensemble des autres revenus imposables de l’année tels que les salaires, les pensions, les BIC, les BNC, …) dans la limite annuelle de 10.700 €.
L’excédent du déficit foncier non imputé est reportable et imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Par dérogation, la limite annuelle d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est doublée pour les travaux de rénovation énergétique réalisés avant 2026 sur les locations qualifiées de « passoires thermiques », à savoir celles qui sont classées E, F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE). La limite d’imputation passera ainsi de 10.700 € à 21.400 €.
Ce nouveau dispositif s’applique pour l’imposition des revenus des années 2023, 2024 et 2025.
Dépenses de travaux concernées
La nature des travaux éligibles ne figure pas dans le texte fiscal adopté (des précisions sont attendues par décret à venir) :
En pratique, il devrait s’agir des travaux suivants :
- Travaux d’isolation des toitures, des murs extérieurs, des planchers bas ;
- Travaux de remplacement des menuiseries extérieures, des portes extérieures ;
- Travaux de ventilation, de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
Seules les dépenses déductibles des revenus fonciers sont éligibles : restent exclues les dépenses assimilées à des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement.
Conditions d’application
- Les dépenses de rénovation énergétique doivent avoir donné lieu à l’acceptation d’un devis à compter du 5/11/2022 et être payées entre le 1/01/2023 et le 31/12/2025.
- Les travaux de rénovation énergétique doivent permettre au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D: En pratique, la preuve du changement de classe énergétique nécessitera l’établissement de deux DPE (un avant le début des travaux et un à l’issue des travaux et au plus tard le 31/12/2025).
Organiser l’engagement des dépenses éligibles
Il sera possible de bénéficier de ce doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global sur plusieurs années (2023, 2024 et 2025).
Pour cela, il faudra organiser l’engagement des dépenses éligibles pour pouvoir bénéficier chaque année entre 2023 et 2025 du doublement du plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global.
Pour rappel, les dépenses de travaux déductibles au titre des revenus foncier payées une année et qui génèrent un déficit foncier au-delà du plafond de 10.700 € ou de 21.400 € ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes et ne peuvent pas servir à constituer un déficit foncier pour les années suivantes.
Ainsi, si par exemple vous devez engager 75.000 € de travaux éligibles au nouveau plafond (et que vous n’avez pas de revenus fonciers au titre de ces années du fait de l’imputation d’autres travaux déductibles de revenus fonciers), il faudra engager ces travaux sur les trois années et ne pas payer en totalité ces travaux au titre de l’année 2023.
Dans l’exemple, payer 25.000 € de travaux en 2023, 25.000 € de travaux en 2024 et 25.000 € de travaux en 2025.
Reclassement du logement au moins en classe D
En outre, il faudra veiller à ce que le logement avant travaux soit en classe E, F ou G et que les travaux engagés soient de nature à permettre un reclassement du logement au moins en classe D du DPE.
Si le logement ne parvient pas à atteindre au moins la classe D, le doublement du plafond ne sera pas applicable et l’imputation sur le revenu global sera remise en cause par l’administration fiscale.
Dans ce cas, la part du déficit foncier qui a été indûment imputée sur le revenu global pourra être uniquement imputée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun.
Si toutefois, les travaux réalisés répondent aux conditions pour permettre l’application du doublement du plafond d’imputation, il est à noter qu’il résulte de la formulation des dispositions législatives à l’origine de ce dispositif que les travaux « classiques » resteront à priori imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Le contribuable a donc intérêt (en l’absence d’ordre d’imputation défini par la loi) à déduire en priorité de son revenu foncier les dépenses de travaux « classiques ». Les imprimés de déclaration fiscale des revenus fonciers seront sans doute adaptés pour le permettre.
