Expulsions locatives : Quand les droits s'opposent

L’augmentation des expulsions locatives met en lumière les tensions persistantes entre droit de propriété et droit au logement. Dans un contexte d’impayés, de précarité et de dégradation du parc locatif, le contentieux locatif connaît une croissance soutenue.

Mal logement, indécence, insalubrité, impayés de loyers, défaut d’assurance… les expulsions s’emballent. Il y a eu 24 556 expulsions locatives forcées en 2024 soit 29 % de plus qu’en 2023… sans compter les départs réalisés avant l’intervention des forces de l’ordre. Ce chiffre peut donc aisément être doublé (Le Monde, 5 mai 2025, Claire Ané).

Si de plus en plus de personnes se retrouvent sans logement, la situation des bailleurs est tout aussi critique ; les impayés de loyers entraînent ceux des prêts ayant servi à l’acquisition d’un bien qui semblait être un bon investissement locatif. Pour peu que le locataire bénéficie d’une procédure de surendettement sans liquidation judiciaire, le bailleur ne reverra jamais ses deniers. Les impayés impactent également les retraités, les revenus locatifs constituant un complément de retraite souvent essentiel.

Le contentieux locatif en forte hausse

D’un côté, de plus en plus de bailleurs privés et sociaux assignent aux fins d’expulser leurs locataires en raison d’impayés et/ou de défaut d’assurance. De l’autre, nombreux sont les locataires à effectuer des signalements sur la plateforme Histologe quant à l’état désastreux du logement mis à leur disposition.

Les audiences ne désemplissent pas tant le contentieux locatif est devenu exponentiel. À ce jour, les premières dates d’audience disponibles sont fixées en 2026.

En réalité, la situation est tendue des deux côtés et, s’il faut regarder avec attention les raisons des impayés pour y remédier durablement, il faut également regarder l’état du parc locatif qui, outre être insuffisant en nombre, se dégrade d’années en années. De fait, l’indécence du local est souvent opposée à la demande d’expulsion ce pour tenter de justifier les impayés.

Les nouveaux délais fixés par la loi antisquat en matière d’expulsion

Qu’elle soit initiée en référé ou au fond, la procédure d’expulsion motivée par des impayés de loyers doit être précédée par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La loi n° 2023…