Echos Judiciaires Girondins : Avec l’état d’urgence sanitaire actuel, quelles sont les idées-forces que doivent avoir à l’esprit les parties à un bail commercial quant au paiement des loyers ?
Maître Olivier NICOLAS : « D’une part et contrairement à ce qui peut se dire, la loi et les dispositions prises par le gouvernement depuis la fin du mois de mars ne prévoient aucune dispense, suspension ou report de l’obligation du paiement des loyers commerciaux. D’autre part, un bail commercial est avant tout un contrat entre deux parties ayant la capacité de le négocier, de le signer et de l’aménager… ou pas ! Rien n’empêche donc les parties de s’accorder sur une modification ponctuelle ou permanente du loyer et/ou de ses modalités. D’autant plus que l’article 1195 du Code civil invite les parties à renégocier lorsqu’un changement de circonstances, imprévisible lors de la conclusion du contrat, rend le paiement du loyer excessivement onéreux. En ce cas, strictement rien ne change pour l’exigibilité du loyer mais le preneur peut demander au bailleur une renégociation et, en cas de refus ou d’échec, saisir le juge qui pourra réviser le contrat ou y mettre fin.
C’est le mécanisme (et non l’excuse) de l’imprévision, qui n’est absolument pas un motif d’annulation, de suspension, de diminution ou de report du loyer, mais un mécanisme à mettre en œuvre formellement avec des arguments réfléchis et justifiés.
Quant à la force majeure, rappelons 1/ que par principe elle ne fait que suspendre et non annuler les obligations qui ne peuvent être exécutées en raison d’un évènement 2/ dont on ne peut empêcher les effets par des mesures appropriées, 3/ que sauf dispositions prévues dans le bail, le bien fondé d’un tel motif est toujours susceptible d’être examiné par le juge et 4/ que la jurisprudence ne l’admet pas pour les obligations contractuelles de paiement de somme d’argent.
Enfin, invoquer l’exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de mise à disposition des locaux pour ne pas exécuter celle de paiement du loyer implique de rapporter la preuve que c’est le bailleur qui empêche la jouissance des locaux par le preneur. Ce qui est bien différent de la réalité, à savoir les instructions gouvernementales interdisant l’accueil du public au sein d’établissements où sont exercées certaines activités.
Qu’il s’agisse d’une violation de la loi par le preneur, de la force majeure mise en œ…
