Couverture du journal du 01/03/2024 Le magazine de la semaine

La vente de biens à rénover

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE : La rénovation des centres urbains et l’amélioration de l’habitat dans l’ancien s’accélèrent. Acquérir un bien rénové est évidemment une alternative à l’investissement dans le neuf, et le cadre juridique offert par la vente de ce type de biens procure une sécurisation pour l’acquéreur. Décryptage.

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Il existe actuellement un faisceau de circonstances environnementales et politiques (immeubles dans les vieux quartiers qui s’effondrent, insalubrité, non-respect des normes de décence, offre locative en berne, logements énergivores) qui a ou devrait avoir pour conséquence une accélération de la rénovation de nos centres urbains et l’amélioration de l’habitat dans l’ancien. Acquérir un bien rénové est évidemment une alternative à l’investissement dans le neuf, et le cadre juridique offert par la vente de ce type de biens procure une sécurisation pour l’acquéreur (quant à la consistance, l’étendue des travaux et leur délai de réalisation) tout en lui garantissant le respect des normes de décence et de performance énergétique (encadrement des travaux par un permis de construire). Ainsi, la vente d’immeuble à rénover est un outil de protection de l’acquéreur qui passe par un contrat spécifique, acte établi par un notaire en la forme authentique. Il existe en outre aujourd’hui 4 dispositifs de défiscalisation pouvant accompagner l’investissement dans l’ancien rénové.

LE CADRE JURIDIQUE

Le contrat spécifique à la vente de bien à rénover, système protecteur de l’acquéreur, s’impose lorsque la vente réunit les critères suivants :
– l’immeuble bâti à rénover concerné par la vente est à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou est destiné après travaux à l’un de ces usages ;
– le vendeur s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble ;
– le vendeur perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Ainsi, l’acquéreur paye le prix du sol et des constructions existantes à la date de signature de l’acte authentique, puis des ouvrages à venir, au fur et à mesure de leur réalisation. Le vendeur restera maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. La nature et l’importance des travaux ne sont pas réglementées. Cependant, si les travaux sont assimilables à une reconstruction il s’agira d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement et non plus d’une vente d’immeuble à rénover, induisant un régime juridique différent.

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LE FORMALISME

L’acte authentique de vente doit respecter un certain formalisme. Ainsi, il devra comporter des mentions obligatoires, viser des pièces qui auront été fournies préalablement à l’acquéreur et qui seront annexées à l’acte de vente, respecter des règles particulières concernant notamment le paiement du prix. Le notaire s’attachera en outre en vérifier la validité des assurances obligatoires fournies à l’acquéreur à l’appui des garanties offertes par la loi : garantie de bonne exécution et d’achèvement de ces travaux.

Chaque acte de vente doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

– la description et les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble ainsi que l’indication de la situation du bien dans l’ensemble immobilier ;
– la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot (loi Carrez) (avant et après travaux) ;
– la description des travaux à réaliser précisant éventuellement les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives

– le prix de l’immeuble : il doit être ventilé entre le prix des constructions existantes, payé lors de la signature du contrat de vente, et celui des travaux, versé de façon échelonnée, au fur et à mesure de leur réalisation ;
– le délai de réalisation des travaux ;
– la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux (elle porte uniquement sur les travaux à réaliser et non sur le bâti existant) ;
– les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux.

Les modalités de paiement du prix :

Les versements concernant la quote-part du prix applicable aux travaux ne doivent pas dépasser :
– 50 % du prix lorsque la moitié des travaux sont réalisés,
– 95 % du prix à l’achèvement,
– le solde est versé à la livraison du bien.

Les garanties :

Liées à l’exécution des travaux
Le vendeur doit les garanties biennale et décennale (selon le type de travaux). La réception des travaux qui est effectuée pour l’ensemble des travaux entre le vendeur et les entreprises en constitue le point de départ. Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents doivent être inscrits dans l’acte de livraison ou signalés par écrit dans le délai d’un mois suivant cette livraison. L’action en réparation peut être intentée dans un délai d’un an suivant la livraison. La livraison intervient ultérieurement : elle résulte de l’établissement d’un procès-verbal établi entre l’acquéreur et le vendeur, lors de la remise des clefs.

Concernant le bâtiment existant
La découverte après la vente d’un défaut non apparent au moment de la vente (non décelable par un profane après un examen normalement attentif), il est possible d’engager une action en justice dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice
(Code civil : art. 1641). Il faut toutefois que ce vice rende le logement impropre à l’usage auquel il était destiné ou qu’il l’affecte au point qu’il n’aurait pas été acquis ou à un prix inférieur.

Il existe en outre aujourd’hui 4 dispositifs de défiscalisation pouvant accompagner l’investissement dans l’ancien rénové

Les assurances :
– Les assurances liées à l’exécution des travaux : À l’appui de ces garanties, le vendeur professionnel d’un immeuble à rénover doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l’assurance de responsabilité obligatoire et d’une assurance dommages ouvrage.
– La garantie financière d’achèvement : Le vendeur doit fournir une garantie d’achèvement des travaux constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Elle cesse à l’achèvement des travaux.

Les annexes à l’acte de vente :

Le contrat de vente doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés par acte authentique chez le notaire :
– les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux ;
– le règlement de copropriété (celui-ci doit être communiqué à l’acquéreur avant la signature du contrat) ;
– les justifications d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l’assurance de responsabilité obligatoire et de l’assurance dommages-ouvrage.

LES DIFFÉRENTS DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION EXISTANT AUJOURD’HUI

Différentes mesures d’incitation fiscale existent aujourd’hui pour appuyer l’investissement dans l’ancien rénové.

Le dispositif Pinel

Les critères à respecter pour avoir accès au dispositif Pinel sont les suivants :
Tout d’abord concernant l’achat :
– il devra s’agir d’un logement ancien à rénover dans son intégralité afin qu’il revienne comme neuf,
– cela pourra également être un logement à réhabiliter s’il est considéré comme « indécent » par la loi,
– il pourra également s’agir d’un bien immobilier autre qu’une habitation que vous transformerez en logement.

Attention, tous ces achats doivent être faits dans le but de louer le logement rénové.

Le logement devra être loué
– En tant que résidence principale sur une durée de 6 à 12 ans,
– à un locataire dont les revenus sont plafonnés,
– avec un loyer plafonné par décret.

Grâce à la loi Pinel, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 21 % du prix du logement. Cela sera applicable uniquement dans une limite de 300 000 € d’investissement et d’un prix au m2 ne dépassant pas 5 500 €. Un label énergétique HPE ou BBC rénovation est désormais exigé pour avoir accès à cette aide financière et le logement doit être situé en zone tendue. Pour être éligible à la loi Pinel, toutes les personnes imposables, qu’elles soient célibataires ou en couple, peuvent demander cette aide. Elle est également ouverte aux personnes investissant grâce à une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Il est également à noter certains freins à l’accès à ce dispositif qui ne s’applique pas aux maisons individuelles par exemple, ou dans le cadre de l’achat par un société civile immobilière il faudra prévoir que le dispositif Pinel est incompatible avec un démembrement des parts sociales.

Le vendeur restera maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux

Le dispositif Cosse :

Les critères à respecter pour avoir accès au dispositif Cosse sont les suivants :
– il faut avoir investi dans un ensemble immobilier ancien, avec ou sans travaux et qui se situe en agglomération ;
– ce logement doit être destiné à la location vide et en résidence principale ;
– la durée de location du bien se situe entre 6 et 9 ans ;
– les revenus du locataire ainsi que le loyer de l’appartement ou de la maison sont plafonnés ;
– la signature d’une convention avec l’ANAH.

Après avoir fixé le loyer et les ressources du locataire, un abattement fiscal pourra être fait. La diminution fiscale se fait sur les revenus locatifs. Le taux dépendra de la localisation du logement.

Le dispositif Malraux

Les critères à respecter pour avoir accès au dispositif Malraux sont les suivants :
– il faut avoir investi dans un ensemble immobilier ancien,
– le bien doit se situer sur un site patrimonial remarquable ou un quartier ancien dégradé (zone protégée ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager ZPPAUP),
– il doit être rénové dans son entièreté et sous l’autorité de l’architecte des Bâtiments de France,
– il devra être mis en location à titre de résidence principale et comme un logement nu pour une durée de 9 ans minimum.

Si le bien est situé en zone protégée, l’avantage fiscal ancien accordé sera plafonné à hauteur de 36 000 €. La réduction d’impôts pourra aller jusqu’à 30 % du montant des travaux. En revanche, si le logement rénové est localisé en ZPPAUP, la réduction porte sur 22 % du montant des travaux, eux-mêmes plafonnés à 100 000 €. Il est en outre à noter que toutes les dépenses de travaux ne sont pas prises en compte.

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Le dispositif Monuments historiques

L’achat d’un bien dépendant d’un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire ou labellisé Fondation du patrimoine (label restant assez difficile à obtenir), pourra être éligible au dispositif Monuments historiques. Il faut cependant s’engager à conserver ce bien pendant 15 ans, et le destiner à la rénovation. L’autorisation est donnée par la conservation régionale des monuments historiques et la rénovation sera suivie par le contrôle de l’État. Une fois les travaux réalisés, le logement pourra être proposé en résidence principale ou secondaire pour une durée de 3 ans sans que soit exigé de minimum ou de maximum de ressources et sans plafond de loyer. Ce dispositif permet de déduire 100 % du coût des travaux, certaines charges également, ce type de bien pourra également être exonéré de frais de succession.