Plus-value immobilère, les cas d’éxonération de l’impôt

Toutes les cessions à titre onéreux d’immeubles, réalisées occasionnellement par un particulier, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, sont assujetties à l’impôt sur la plus-value immobilière. Cet impôt est prélevé directement sur le prix de vente par les soins du Notaire pour être versé au Trésor public. Au quotidien, les Notaires et leurs collaborateurs répondent aux interrogations de leurs clients concernant cet impôt. Diverses causes d’exonération existent dont la plus fréquente est la vente de sa résidence principale. Toutefois, il existe d’autres exonérations méconnues, inventoriés dans le présent article.

La première cause d’exonération : la cession de la résidence principale

La vente d’un immeuble constituant la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Pour être qualifiée de résidence principale, le vendeur doit occuper à titre habituel et effectif, le logement destiné exclusivement à un usage d’habitation. Ces critères sont appréciés au jour de la vente. Un logement peut avoir constitué la résidence principale du vendeur pendant des années, si le jour de la vente, ledit logement est inoccupé par le vendeur ou s’il a été mis en location ou mis à disposition à titre gratuit au profit d’un tiers ou d’un membre de la famille, la vente sera assujettie à l’impôt sur la plus-value. L’administration fiscale admet le maintien de l’exonération malgré l’inhabitation au jour de la cession, à la double condition que le logement ait constitué la résidence principale du vendeur lors de sa mise en vente et que ladite vente intervienne dans des délais normaux (usuellement 1 an).

En cas de séparation du couple, il est fréquent que l’immeuble vendu soit occupé par un seul des membres du couple Une mesure de tolérance de la part de l’administration permet à l’intéressé non-occupant de bénéficier de l’exonération si le logement vendu a été occupé par l’autre jusqu’à sa mise vente et si la vente intervient dans des délais raisonnables.

Exonération compte tenu de la durée de détention 

La vente sera exonérée d’impôt sur la plus-value et de taxes additionnelles si l’immeuble ou le droit immobilier vendu est détenu par le cédant depuis plus de trente ans. Le point de départ de ce délai correspond à la date d’entrée du bien dans le patrimoine du vendeur :

– si le bien a été acquis à titre onéreux, la date de l’acte constatant la mutation (acte d’acquisition, acte d’échange ou date des statuts en cas d’apport),
– si le bien est acquis par donation, ce sera la date de l’acte de donation,
– si le bien vendu a été recueilli par succession, ce sera d’ouverture de la succession.

Quelles sont les autres causes principales d’exonération ?

Exonération compte tenu du prix de cession
La vente d’immeuble ne sera pas assujettie à l’impôt sur la plus-value, dès lors que le prix de cession revenant au cédant est inférieur ou égal à 15 000 euros. Ce seuil s’apprécie individuellement au regard des droits de chaque cédant. Pour un couple marié, le seuil sera de 30 000 euros (15 000 euros par époux). Ce seuil s’apprécie par cession en tenant compte de la valeur en pleine propriété du bien cédé. En présence de vendeurs détenant des droits en usufruit et en nue-propriété, le seuil de 15 000 euros s’apprécie par rapport à la valeur en pleine propriété du bien et non par rapport à la valeur recueillie par chaque vendeur.

Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale 
La première cession d’un logement, autre que la résidence principale, peut être exonérée d’impôt sur la plus-value, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale. Le cédant doit déclarer dans l’acte de cession la partie du prix de vente qu’il souhaite investir dans l’acquisition de sa résidence principale. Il sera alors exonéré d’impôt pour la partie utilisée à cet effet et le solde du prix sera assujetti à l’impôt. Ce remploi doit impérativement intervenir dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession. En cas de non-respect du délai, l’impôt non acquitté lors de la vente, deviendra exigible et assorti de l’intérêt de retard au taux de 0,40 % par mois, qui court à compter du premier jour du mois suivant celui de la cession, soit 25 839 €.

Exonération en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés 
Cette cause d’exonération est méconnue. Elle concerne la cession des immeubles ou des droits relatifs à ces biens qui ont constitué la résidence principale de leur propriétaire avant son entrée dans un établissement social ou médico-social. Cette cession doit intervenir dans les vingt-quatre mois suivant le placement. L’immeuble vendu doit être resté inoccupé du jour du départ de son propriétaire jusqu’à la cession à l’exception de l’occupation par son conjoint ou de toute autre personne dépendant du foyer fiscal. Le cédant doit résider dans un établissement destiné à accueillir des personnes âgées ou handicapées, mentionné aux 6° et 7° du I de l’article L312-1 du code de l’action sociale et des familles. Il ne soit pas passible de l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser celle prévue à l’article 1417 II du CGI au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession.

Exonération en faveur des titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité 
Les cession réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité correspondant au classement dans la 2^e ou 3^e des catégories prévues à l’article L341-4 du Code de la Sécurité Sociale sont exonérées à la double condition que les cédants ne soient pas passibles de l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession et que leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à la limite prévue à l’article 1417 I du CGI, appréciée au titre de cette année, soit 10 988 €.