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[ Dossier Présidentielle 2022 ] Logement, « Toi, toi, mon toit »

La prochaine élection présidentielle est l’occasion de faire un tour d’horizon des enjeux économiques du prochain quinquennat. Parmi ceux-ci figurent la politique monétaire et budgétaire, la balance commerciale, le pouvoir d’achat, l’emploi, la fiscalité, les retraites. Cette semaine, focus sur le logement dont le coût, qu’il soit acquis ou loué, pèse de plus en plus fort sur les ménages.

Jean-Marc FIGUET et Christian PRAT DIT HAURET, professeurs à l’Université de Bordeaux, France

Jean-Marc FIGUET et Christian PRAT DIT HAURET, professeurs à l’Université de Bordeaux © Atelier Gallien - Echos Judiciaires Girondins

Pour Le Corbusier : « Le logement, c’est le temple de la famille ». Certes, mais force est de constater que les portes du temple ne s’ouvrent pas à tous équitablement. La question du logement est essentielle pour l’ensemble des familles françaises. C’est un sujet multidimensionnel à la fois sociologique, philosophique, anthropologique, géographique et, bien entendu économique.

Quelques chiffres  pour  cadrer  le  débat.  En  2021, la France compte 37,2 millions de logements. Leur nombre a augmenté de 13 millions en 40 ans. Pour autant, le pourcentage de propriétaires reste stable dans le temps : 64 % en 2021 contre 62 % en 2008 selon l’INSEE (2022). Et, le manque de logements est toujours prégnant, notamment dans les métropoles régionales comme Bordeaux ou sur le littoral comme le Bassin d’Arcachon. Les experts du secteur immobilier estiment les besoins de logements à construire à plus de 500 000 par an, compte tenu de l’évolution de nos modes de vie : augmentation du nombre de ménages, de l’espérance de vie, de la « décohabitation » des jeunes et de l’augmentation du nombre de divorces et de séparations.

3 MILLIONS DE LOGEMENTS SONT VACANTS

3 millions de logements sont vacants, soit près d’un logement sur 6 est inoccupé. Selon le Rapport de la Fondation Abbé Pierre (2022), 4,1 millions de Français sont mal logés en France. 300 000 personnes sont sans domicile fixe, soit 2 fois plus qu’en 2012. Selon Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du logement, près de 5 millions de logements sont des passoires thermiques en 2022.

Le coût du logement représente 25 % des dépenses contraintes des ménages : c’est un cancer social et financier

MÉTROPOLES ET ZONES URBAINES ARCHI-SOLLICITÉES

De plus en plus d’habitants résident dans les unités urbaines. Plus de 50 % de la population française vit dans des zones urbaines de plus de 100 000 habitants.15 % à Paris et en région parisienne. 25 % des Français habitent dans des zones urbaines de plus de 200 000 habitants. Malgré la crise sanitaire, les villes attirent toujours et encore, aggravant le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, pour le plus grand bonheur des vendeurs (et de leur porte-monnaie !). Mais, autre caractéristique française, le nombre de personnes vivant seules est plus nombreux que dans tous les autres pays européens. Notamment à Paris, où le pourcentage de célibataires atteint plus de 50 %. Face à ce constat, quelles mesures prendre pour que chaque Français dispose d’un toit décent sur sa tête ?

INJUSTICE INTERGÉNÉRATIONNELLE

Les défis sont multiples. Tout d’abord, de manière globale, le coût du logement, qu’il soit acquis ou loué, pèse lourd dans le budget des ménages. Il s’agit du poste de dépenses le plus important pour les foyers, et notamment pour les jeunes actifs qui passent d’un système partiellement financé par la redistribution sociale collective (mécanisme des APL) à un marché libre qui induit un coût élevé et prélevé sur un salaire net perçu après impôt sur le revenu. Les célibataires sont particulièrement « touchés » car, compte tenu du fait qu’ils ne possèdent qu’une part, le taux marginal d’impôt sur le revenu de 30 % est très rapidement atteint. Le coût du logement représente 25 % des dépenses contraintes des ménages et 35 % pour les classes populaires. Ce coût est néfaste pour les ménages français pour plusieurs raisons. Cette situation crée une injustice intergénérationnelle.

Pourquoi nos enfants paieraient-ils 5 000 euros du mètre carré à Bordeaux alors qu’il était de 1 500 euros il y a 25 ans sans évolution parallèle des revenus ? Quelle injustice scandaleuse ! Le logement est le sujet qui nécessite de dépasser les égoïsmes individuels. Le prix élevé des logements déséquilibre la vie des familles de la classe moyenne qui doivent s’éloigner de leurs lieux de travail : enfants qui doivent être déposés tôt à l’école, coûts exorbitants des véhicules, pertes d’efficacité au travail liées à la fatigue et au stress. Ces ménages sont fragilisés sur le plan financier en supportant pendant 20 ou 25 ans de leur vie un endettement important pour « quatre murs », aussi agréables soient-ils. L’effort immobilier global est trop lourd car il inclut les loyers et remboursements d’emprunt, les charges d’entretien et de réparation, les dépenses d’eau et de chauffage et la taxe foncière. Tout ceci est la conséquence d’une flambée des prix des logements intervenues dans les métropoles situées au sud de la diagonale Brest-Nice.

De manière globale, le prix des logements a été multiplié par 2,3 de  2000  à  2020. Ce poids de l’immobilier dans le budget des ménages est un cancer social et financier.

IMMOBILIER : « VACHE À LAIT » FISCALE

Le logement est, par ailleurs, le secteur d’activité probablement le plus taxé. Les prélèvements fiscaux le concernant s’élèvent à 80 milliards d’euros : TVA sur les coûts de construction et de rénovation, droits d’enregistrement lors de l’acquisition de biens immobiliers anciens, imposition des plus-values immobilières, taxation des revenus fonciers. L’immobilier est vraiment la « vache à lait » fiscale et c’est un actif qui ne « peut pas s’échapper » à l’impôt. Un ensemble de mesures fiscales et économiques pourraient être prises afin d’améliorer les conditions et les modalités d’accès au logement de tout un chacun quelle que soit sa position sociale.

Première mesure : accorder un crédit d’impôt à tous les jeunes âgés de 25 à 35 ans qui font l’acquisition de leur habitation principale. Le crédit d’impôt pourrait être égal à 75 % des intérêts payés sur une période de 15 ans.

Deuxième mesure : diviser par deux les droits de mutation supportés par les primo-accédants de moins de 35 ans lors de l’acquisition de leur acquisition principale s’il s’agit d’un bien ancien.

Troisième mesure : « caper » le taux d’intérêt supporté par les primo-accédants de moins de 35 ans, notamment si les taux d’intérêt devaient remonter de manière significative.

Quatrième mesure : faciliter l’accès au logement des jeunes en favorisant les donations intergénérationnelles des parents et des grands-parents en exonérant les dites donation de droits jusqu’à 200 000 euros. Qu’ils donnent à leurs enfants une partie de la plus-value latente ou réelle immobilière qui n’est pas le fruit de leur travail.

Cinquième mesure : libérer le foncier afin d’augmenter le nombre de terrains accessibles à la construction et de diminuer le coût de revient des logements. Il y a de la place  en  France  et de quoi construire sans sacrifier notre indépendance alimentaire. Il faut simplifier les conditions d’obtention des permis de construire.

Les besoins en logements à construire sont estimés à plus de 500 000 par an

Sixième mesure : réduire les normes afin de simplifier le coût de revient des logements.

Septième mesure : continuer la réhabilitation des centres urbains afin de réduire le nombre de logements non occupés.

Huitième mesure : revoir l’aménagement du territoire, déconcentrer les métropoles régionales et développant tous azimuts les villes moyennes qui possèdent les mêmes services et dont le prix de l’immobilier est en général 2 fois à 3 fois plus faible. L’avenir est à Agen, Angoulême, Dax, Périgueux, Cognac, Saintes ou Mont-de-Marsan.

Neuvième mesure : lutter contre l’habitat insalubre et les marchands de sommeil.

Dixième mesure : accélérer la rénovation énergétique ce qui permettra de résoudre notre consommation globale et de réduire notre dépendance aux énergies fossiles.

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