1/ QU’EST-CE QU’UN BAIL D’HABITATION ?
L’Article 1709 du Code civil dispose « Le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
En ce qui concerne le bail d’habitation, il s’agit donc d’un contrat par lequel le propriétaire bailleur, qui peut être une personne physique ou une personne morale, met à disposition au profit du locataire, un local affecté à usage d’habitation moyennant le versement d’un prix appelé « loyer ». Les baux d’habitation sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont le caractère d’ordre public est énoncé en son article 2. Elle organise la règlementation relative au bail initial mais également à son renouvellement et prévoit les cas de refus de renouvellement (congé pour motif légitime, congé pour reprise, congé pour vendre).
Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 de ladite loi, c’est-à-dire toute société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Le contrat de bail d’habitation à usage de résidence principale peut être sous seing privé ou authentique et doit respecter le contrat type instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014.
2/ QUELLE EST LA DISTINCTION ENTRE UN BAIL D’HABITATION SOUS SEING PRIVÉ ET UN BAIL D’HABITATION AUTHENTIQUE ?
Le bail d’habitation peut n’être réalisé et signé qu’entre les parties (le bailleur et le locataire), il s’agit alors d’un bail « sous seing privé ». Le bail d’habitation notarié est celui reçu devant notaire. Il présente divers avantages par rapport à un bail d’habitation « sous seing privé », liés à son authenticité. Ainsi, la date de signature du bail notarié est incontestable ; ce qui ne peut être le cas d’un bail d’habitation sous seing privé que s’il a été enregistré auprès des impôts. Le contenu de l’acte notarié ne peut être contesté que par le biais d’une procédure d’inscription de faux. Le bail notarié est exécutoire de plein droit, les parties peuvent ainsi le faire exécuter sans avoir préalablement recours à un juge, contrairement au bail sous seing privé. En outre, le notaire mandaté par les parties pour rédiger et faire signer le bail authentique va pouvoir conseiller les parties, s’assurer de l’équité entre eux, les informer sur leurs droits et leurs obligations et veiller à ce que toutes les informations obligatoires soient contenues dans le bail et la présence de tous les documents devant obligatoirement être annexés au bail.
3/ QUELLES SONT LES INFORMATIONS DEVANT OBLIGATOIREMENT APPARAÎTRE DANS LE BAIL D’HABITATION ?
Le contrat de bail d’habitation doit contenir a minima :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ;
- le nom ou la dénomination du locataire ;
- la date de prise d’effet et la durée du contrat ;
- la consistance de l’immeuble loué ;
- la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
En outre, un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Il comprend les éléments suivants : un diagnostic de performance énergétique, un état des risques et pollutions, un état de l’installation intérieure d’électricité et de l’installation intérieure du gaz si ces installations ont plus de 15 ans, un constat de risque d’exposition au plomb et un plan d’exposition au bruit le cas échéant.
Enfin, les documents suivants doivent également être annexés au bail : une notice informative, un état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés, une copie du règlement de copropriété le cas échéant ; l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit souscrire, l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de communication.
4/ QUELLES SONT LES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR ?
Le propriétaire bailleur doit fournir au locataire un logement répondant aux caractéristiques de la décence. Pour satisfaire à cette notion de décence, le logement doit :
- être doté d’une surface habitable minimum (le logement doit disposer au minimum d’une pièce principale ayant une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur d’au moins 2,20m sous plafond, soit un volume habitable au moins égal à 20m 3) ;
- être doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation (système de chauffage, alimentation en eau potable, installation d’évacuation des eaux usées, cuisine ou coin cuisine, installation sanitaire et installation électrique) ;
- assurer la sécurité et la santé du locataire : le gros œuvre doit être en bon état pour que le logement soit à l’abri des intempéries, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent respecter les normes en vigueur, le bien doit être pourvu d’un mécanisme de ventilation et être doté de fenêtres offrant un éclairement naturel et permettant l’accès à l’air libre.
Le propriétaire bailleur doit fournir au locataire un logement répondant aux caractéristiques de la décence.
Il doit réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en état du logement, assurer la tranquillité du locataire, lequel doit pouvoir jouir d’une occupation paisible de son logement. En parallèle, le bailleur doit veiller à ce que ledit locataire ne cause pas lui-même de nuisances et notamment de troubles du voisinage. Le propriétaire est tenu de remettre au locataire des quittances de loyer détaillant les sommes versées en distinguant le montant du loyer et le montant des charges. En complément et concernant la notion de décence, la « loi Climat et résilience » n° 2021-1104 du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience » impose des mesures visant à réduire le nombre de logements énergivores en favorisant leur rénovation énergétique.
Ainsi, seront considérés comme indécents, à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE, au 1er janvier 2028 les logements classés F et G, au 1er janvier 2034 les logements classés E, F et G.
Les logements concernés devront donc faire l’objet de travaux pour pouvoir être proposés à la location.
5/ QUELLES SONT LES DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ?
La principale obligation du locataire consiste au paiement du loyer et des charges à la date convenue dans le bail. Il doit également respecter l’usage des biens loués ; ainsi le locataire ne peut pas utiliser le logement en tant que locaux professionnels si le bail précise que le bien est uniquement à usage d’habitation. Le locataire ne peut réaliser de travaux sans l’autorisation expresse du propriétaire bailleur.
En revanche, il doit procéder aux réparations et à l’entretien courant du logement (par exemple entretenir le jardin le cas échéant, dégager les conduits d’eau pluviale, remplacer les joints de la plomberie, les flexibles de douche, les fusibles et ampoules…). Enfin, le locataire doit assurer le logement et fournir au bailleur une copie de l’attestation d’assurance faute de quoi le propriétaire bailleur pourrait, à défaut pour le locataire d’avoir assuré le bien, résilier le bail si ce contrat le prévoit où souscrire lui-même l’assurance et demander le remboursement des cotisations au locataire.
6/ LE DÉPÔT DE GARANTIE EST-IL OBLIGATOIRE ? QUELLE EST SA FONCTION ?
Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire lors de la signature d’un bail d’habitation. Toutefois et compte tenu de sa fonction, il est fréquemment prévu que le locataire, en garantie de la bonne exécution des clauses et conditions du bail, soit tenu de verser un dépôt de garantie au bailleur. Dans ce cas, il doit expressément figurer dans le corps du contrat de bail. Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location vide il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. En cas de bail meublé, le montant du dépôt de garantie peut correspondre à deux mois de loyer hors charges. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Au départ du locataire, le bailleur est tenu de restituer la somme ainsi perçue mais dispose d’un délai pour ce faire. En effet, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui établi lors de l’entrée du locataire, le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de la restitution des clés pour rembourser le dépôt de garantie.
Dans le cas contraire, il disposera d’un délai de deux mois pour restituer la somme, déduction faite des sommes alors retenues pour réaliser les réparations locatives qui devront être valablement justifiées (factures, constat d’huissier…). Si le propriétaire bailleur refuse la restitution du dépôt de garantie, le locataire pourra le mettre en demeure de lui restituer la somme, voire saisir le juge à cet effet. À noter que, s’il n’est pas obligatoire, le dépôt de garantie est en revanche interdit si le loyer est stipulé payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.
7/ QUEL EST LE RÔLE DE L’ÉVENTUELLE « CAUTION » ?
Au sens juridique, le cautionnement est une sûreté personnelle par laquelle une personne (physique ou morale) appelée « la caution » s’engage à l’égard d’une personne physique ou morale dite « le bénéficiaire du cautionnement » à payer la dette du débiteur principal appelée « la personne cautionnée » pour le cas où cette dernière faillirait à ses engagements. Ce cautionnement offre au propriétaire bailleur une garantie supplémentaire, la caution se portant garante des dettes locatives du locataire si ce dernier est défaillant. Il s’agit d’un véritable engagement pris par la caution qui peut s’avérer lourd de conséquences pour elle.
Le cautionnement peut être « simple » ou « solidaire » :
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le cautionnement dans le cadre du bail d’habitation.
Le cautionnement peut être « simple » ou « solidaire » :
- si le cautionnement est simple : le propriétaire bailleur devra, en cas de défaillance du locataire, entamer en premier lieu une procédure contre le locataire. Si les démarches échouent, le bailleur pourra agir contre la caution ;
- si le cautionnement est solidaire : le propriétaire bailleur peut faire directement appel à la caution pour régler les loyers impayés du locataire.
En cas de mise en œuvre de la caution, cette dernière pourra se retourner ensuite contre le locataire pour tenter de récupérer les sommes réglées en ses lieu et place. Cette action dite subrogatoire est toutefois enfermée dans un délai triennal prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
8/ QUELLES SONT LES DIFFÉRENCES ENTRE LE BAIL D’HABITATION NU ET LE BAIL D’HABITATION MEUBLÉ ?
Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit contenir ce mobilier est fixée par décret ».
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse une liste exhaustive de 11 éléments que doit contenir, a minima, un logement meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : literie comprenant couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Ce type de bail est conclu pour une durée d’une année, renouvelable tacitement pour la même durée. Toutefois, si le locataire est un étudiant, cette durée peut être limitée à neuf mois. Enfin, il faut noter que dans le cadre d’un bail meublé, les loyers doivent être déclarés par le propriétaire bailleur au titre des bénéfices industriels et commerciaux ; alors que dans le cadre d’un bail d’habitation nu, les loyers perçus sont déclarés dans la catégorie revenus fonciers.
9/ QU’EST-CE QUE LE BAIL D’HABITATION « PRÉCAIRE » ?
Le bail d’habitation « précaire » est visé par l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués ». Ce bail de courte durée est soumis à la réalisation d’un événement particulier précisé dans le corps du bail, laquelle engendrera la reprise de l’immeuble par le propriétaire bailleur.
Ainsi pour congédier le locataire en place, le propriétaire devra l’aviser de la réalisation de l’événement stipulé au bail, par lettre recommandée avec accusé de réception et en respectant un préavis de deux mois. Si l’événement ne s’est pas réalisé dans le délai du bail, le propriétaire peut proposer au locataire le report du terme du bail mais ne peut le faire qu’une seule fois. Si l’événement ne se produit pas, le contrat de location sera réputé être de trois années.
10/ QUEL EST L’IMPACT DU DÉCÈS DU BAILLEUR OU DU LOCATAIRE SUR LE BAIL EN COURS ?
L’article 1742 du Code civil prévoit que « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.
En cas de décès du propriétaire, les héritiers reprennent le bail en cours dans les mêmes conditions et pourront donner congé au locataire en respectant les formes et délai prévus par la loi (congé pour reprise, congé pour vendre ou congé pour motif sérieux et légitime).
