L’existence du bail rural : les pièges à éviter

LE CYCLE DROIT DU VIN (1/4)
Dans une série de quatre chroniques publiées en septembre et octobre dans notre magazine, les avocats experts de l’Institut du droit du vin du Barreau de Bordeaux fournissent les clés réglementaires et juridiques indispensables aux jeunes viticulteurs. Cette semaine, focus sur le droit rural et les pièges à éviter lors de l’installation d’un nouveau viticulteur.

QU’EST-CE QUE LE STATUT DU FERMAGE ?

Le statut du fermage est l’ensemble des règles qui encadrent les droits et obligations du bailleur (propriétaire) et du preneur (locataire), parties à un bail rural (durée, renouvellement du bail, prix du bail, obligations des parties, transfert et fin du bail…).

Ce statut instauré par l’ordonnance du 17 octobre 1945 a pour objectif de protéger l’exploitant en raison de sa fonction d’intérêt général : celle de nourrir.

Il s’agit de dispositions d’ordre public ce qui signifie qu’on ne peut pas y déroger par la volonté des parties.

COMMENT PROUVER L’EXISTENCE D’UN BAIL RURAL ?

Les baux ruraux doivent être écrits pour des raisons de preuve et non pour des raisons de validité. Le bail peut donc être verbal.

La preuve d’un bail rural peut être apportée par tous moyens (attestations en justice, preuves de paiement ou de services rendus par le fermier au bailleur (paiement de la taxe foncière par exemple), relevés MSA etc…

Attention, les relevés MSA ne suffisent pas à eux seuls à démontrer l’existence d’un bail rural car il s’agit de documents déclaratifs.

Les baux conclus verbalement sont censés être faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.

QUAND AI-JE CONCLU UN BAIL RURAL ?

Le bail rural existe dès lors que toutes les conditions suivantes sont réunies :

Une mise à disposition : Le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d’un fonds agricole.

Bénéficie d’un bail rural celui qui a eu à sa disposition des biens agricoles dont il fait l’exploitation agricole continue, en assurant la direction effective et autonome.

À titre onéreux : L’existence d’un bail rural verbal ne peut résulter de la seule exploitation ou occupation des Les bénéficiaires d’un bail rural doivent prou- ver le caractère onéreux de celui-ci pour relever du statut du fermage.

Attention : la qualification de contrepartie onéreuse est retenue par les tribunaux qu’il y ait une contrepartie financière…

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