Tribune : Acquérir un bien dans un lotissement

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE : Lors de la réalisation de son programme de vente de terrains à bâtir, le lotisseur doit non seulement obtenir les autorisations d'urbanisme idoines à la création d'un lotissement, mais aussi établir les différents documents contenant les règles applicables entre les futurs colotis. Focus sur les documents auxquels il faut prêter attention.

Si le mécanisme juridique de la copropriété régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, le lotissement correspond quant à lui à la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Ainsi, le lotisseur, lors de la réalisation de son programme de vente de terrains à bâtir, devra non seulement obtenir les autorisations d’urbanisme idoines à la création d’un lotissement, mais aussi établir les différents documents contenant les règles applicables entre les futurs colotis.

LES AUTORISATIONS D’URBANISME

La création de tout nouveau lotissement est donc strictement encadrée par la loi, notamment aux articles L.442-1 et suivants du Code de l’urbanisme, et selon les cas, l’obtention d’un Permis d’Aménager (PA) ou d’une Déclaration Préalable (DP) sera obligatoire, l’autorisation de lotir ayant été supprimée depuis le 1er octobre 2007. Il résulte de l’article R.421-19 a) du Code de l’Urbanisme que la délivrance d’un PA sera nécessaire pour :
– les lotissements qui prévoient la création par le lotisseur ou l’aménagement de voies, d’espaces, ou d’équipements communs à plusieurs lots et propres au lotissement ;
– les lotissements situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, ou dans un site classé ou en en instance de classement À défaut d’être soumis au régime du PA, le lotissement devra être autorisé par un arrêté valant DP. Il est important de préciser que le régime du PA est davantage contraignant, notamment dans la mesure où le délai d’instruction est plus long (3 mois contre 1 mois pour une DP) et que la commercialisation des lots issus du lotissement est très encadrée :
– interdiction de signature de promesse avant l’obtention du PA ;
– après obtention du PA, seules les promesses unilatérales de vente sont admises, et les ventes définitives ne peuvent…