[ CHRONIQUE ] Permis de construire : sécuriser chaque étape

Le permis de construire est l’autorisation de principe pour les constructions neuves ou les travaux importants sur l’existant. Il s’inscrit dans un ensemble plus large d’autorisations d’urbanisme visant à assurer la conformité des projets aux règles d’occupation et d’utilisation des sols prévues par la loi. Une analyse objective est indispensable, car une erreur peut entraîner l’irrégularité de votre bâtiment.

Un permis est généralement requis si vos travaux :

• Créent plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
• Modifient les murs porteurs.
• Changement de destination (ex : transformer un garage en chambre) pour une surface plus de 20 m².
• Concernent un immeuble dans un secteur protégé.

En dessous de ces seuils (entre 5 et 20 m²), une simple déclaration préalable de travaux suffit souvent. Une déclaration préalable est aussi suffisante en cas de modification de l’aspect extérieur (changement de fenêtre, porte, pose de clôture, etc.).

Une erreur d’appréciation quant au régime applicable est susceptible d’entraîner l’irrégularité de la construction, avec des conséquences civiles, administratives et pénales importantes.

Une erreur peut entraîner l’irrégularité de votre bâtiment

L’instruction : les délais à connaître

Une fois votre dossier déposé en mairie, l’administration dispose d’un mois pour réclamer au pétitionnaire des pièces manquantes. Passé ce délai, elle ne peut plus interrompre l’instruction pour ce motif.

Le délai d’examen est normalement de :

Attention aux obstacles : même avec un accord de la mairie, d’autres règles peuvent bloquer votre projet.

Dans les lotissements, le cahier des charges peut interdire certains types de constructions (interdiction de toitures plates, limitation de hauteur, destination exclusivement résidentielle, etc.). Même lorsque les règles d’urbanisme du lotissement, contenu dans le règlement du lotissement, sont frappées de caducité, les stipulations contractuelles du cahier des charges demeurent opposables entre colotis tant qu’elles n’ont pas été régulièrement modifiées ou supprimées.

En copropriété, un projet soumis à une autorisation d’urbanisme, nécessite en amont une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires. Un refus de l’assemblée générale rend juridiquement inexploitable un permis de construire pourtant régulier sur le plan de l’urbanisme.

S’ajoutent les contraintes issues du PLU, parfois incompatibles avec le projet (implantation, emprise, stationnement, protection patrimoniale), ainsi que certaines obligations préalables, telles que la production d’une étude géotechnique G1 en zone argileuse ou le bornage du terrain, indispensable à la sécurité foncière du projet.

Le défaut de diligence du pétitionnaire face à ces contraintes peut conduire à un refus de permis, à l’annulation de l’autorisation délivrée ou à l’impossibilité de régulariser ultérieurement la construction.

Le permis définitif : attention aux recours

Obtenir le permis ne signifie pas qu’il est définitif. Il peut être contesté pendant un certain temps :

L’affichage doit être continu, visible et lisible pendant 2 mois. Il est fortement recommandé de faire constater cet affichage par un commissaire de justice pour sécuriser votre projet.

Dès lors si en tant qu’acquéreur une condition suspensive d’obtention d’autorisation définitive a été stipulée, le délai entre l’avant-contrat et l’acte définitif se retrouve fortement rallongé.

Il est recommandé de faire constater l’affichage par un commissaire de justice pour sécuriser votre projet

La phase travaux : s’assurer pour construire sereinement

Avant de commencer, le pétitionnaire doit déposer en mairie une déclaration d’ouverture de chantier.

Sur le plan assurantiel, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage par toute personne faisant réaliser des travaux ou construction constitue une protection cruciale. Cette assurance a pour finalité de préfinancer, sans recherche de responsabilité, les désordres relevant de la garantie décennale.

En pratique, il n’est pas rare que le vendeur reconnaisse n’avoir souscrit aucune assurance dommages-ouvrage lors de travaux de rénovation. L’acquéreur doit alors être expressément informé des conséquences d’une telle absence : allongement des délais d’indemnisation, procédures judiciaires complexes et risque financier accru.

Indépendamment de cette assurance, les travaux demeurent soumis au régime de la responsabilité décennale, laquelle pèse sur les constructeurs et, le cas échéant, sur le vendeur-constructeur, pendant 10 ans pour les dommages compromettant la solidité du bâtiment.

En l’absence d’assurance de responsabilité décennale souscrite par le constructeur, le vendeur s’expose à une mise en cause personnelle en cas de sinistre ; l’acquéreur devant alors exercer directement contre lui les recours nécessaires.

Fin du chantier et conformité

Une fois les travaux terminés, le pétitionnaire doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

L’administration dispose alors d’un délai de récolement de 3 à 5 mois (selon le secteur) pour contrôler la conformité des travaux ou de la construction avec l’autorisation urbanisme délivrée. Elle procède à un contrôle sur pièces ou sur place. Passé ce délai, elle ne peut plus contester vos travaux et délivrera un certificat de conformité des travaux (s’il y a eu contrôle effectif) ou un certificat de non-contestation à la conformité (s’il n’y a pas eu de contrôle effectif).

L’absence de conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire est susceptible d’emporter des sanctions pénales, civiles et administratives, dont la gravité justifie une vigilance accrue du pétitionnaire au stade de l’achèvement de l’ouvrage.

• Pénal : Amende lourde : entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré irrégulier et risque de prison en cas de récidive. Prescription 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.
• Civil à l’initiative des tiers : Un voisin justifiant d’un préjudice peut demander la démolition si les règles d’urbanisme sont violées ou des dommages et intérêt. Prescription : 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.
• Civil à l’initiative de la collectivité : permet à la commune ou à l’établissement public de saisir le tribunal judiciaire afin de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci. Prescription : 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.
• Administratif : 1- permet à l’administration, en cas de dépôt ultérieur d’une autre demande d’autorisation d’urbanisme, de demander la mise en conformité des travaux litigieux au pétitionnaire avant de traiter ladite demande. Et faute de mise en conformité, l’administration pourra refuser l’octroi de cette autre autorisation d’urbanisme.
  2- en cas de destruction de l’immeuble par sinistre, la reconstruction à l’identique ne pourra être revendiquée de plein droit que s’il est établi que l’ouvrage a été régulièrement édifié. Sans quoi une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme devra être faite. Le risque est que les prescriptions (PLU ou autre) ont pu changer, de sorte que le permis de construire de l’époque qui avait été accepté, peut se retrouver aujourd’hui refusé car illégal.
  

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