« La Gironde a toujours un beau potentiel. Nous avons raison de rester confiants », s’est félicité Mathieu Massie, Président de la Chambre des Notaires de Gironde, lors de la présentation du marché immobilier pour l’année 2020 (Du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2020). L’indice des prix, calculé en partenariat avec l’Insee, est en effet significatif : + 4,5 % pour les appartements anciens, + 8,8 % pour les maisons neuves, + 4,6 % pour les appartements neufs, + 4,4 % pour les terrains à bâtir. Pour la seconde année consécutive, Bordeaux se maintient comme la 2e ville de France la plus chère après Lyon (hors Paris bien sûr). À noter que les écarts se creusent : Lyon caracole en tête à 4 770 €/m2, Bordeaux à 4 420 €/m2 et Nice 4 000 €/m2.
L’année 2020 a tout de même été marquée par une baisse des volumes de ventes de biens en Gironde de 8,7 %
Maître Mathieu Massie, Président de la Chambre des Notaires de la Gironde © D.R.
L’année, compliquée par la crise sanitaire et les confinements, a tout de même été marquée par une baisse des volumes de vente des biens en Gironde de 8,7 %, rattrapée sur la fin de l’année. Cette accélération se confirme d’ailleurs depuis la fin du second confinement. Parmi les spécificités de la Gironde, notons qu’à Bordeaux, la différence entre le prix de vente médian des appartements anciens et neufs est moins important qu’au national (autour de 500 € d’écart contre 1 000 €) car comme le remarque Maître Massie, « la pierre ancienne est toujours plébiscitée ». Le plus gros décalage entre le neuf et l’ancien est constaté pour les studios car, pour les petites surfaces, les prix sont moins intéressants au m2, et elles souffrent de la concurrence des locations en meublés. Les ventes d’appartements neufs augmentent en dent de scie en raison de l’effet plafond de verre des loyers, mais aussi de la baisse des programmes immobiliers en 2021. Comme le remarque le président de la Chambre des Notaires : « le neuf et l’ancien suivent une augmentation linéaire. L’immobilier reste une valeur refuge, on ne dirait pas qu’une crise est passée par là ! ». Le marché qui résiste le mieux est celui du terrain à bâtir, avec une augmentation plus importante que dans le reste de la province. À noter que si les prix augmentent, les superficies diminuent : la surface moyenne tourne autour de 600 à 800 m2, et elle est au-dessous de 600 m2 pour le Bassin d’Arcachon.
DE JEUNES ACQUÉREURS
Malgré des prix élevés, les jeunes acquéreurs trouvent leur bonheur en Gironde ! La tranche la plus représentée est celle des 30-39 ans, qui représente 30 % des ventes. Les moins de 30 ans représentent tout de même 13,6 % des investisseurs. Ils sont tout de même 14,4 % à Bordeaux, mais seulement 4,6 % sur le bassin d’Arcachon, toujours très prisé des seniors qui représentent 35,4 % des acquéreurs. Enfin, la tendance se confirme : 80 % des acquéreurs sont des Girondins contre seulement 6,7 % des Parisiens. Si l’on affine, on constate que les Parisiens représentent 12,1 % des acquéreurs sur le Bassin et 10,7 % à Bordeaux intra-muros.
BORDEAUX MÉTROPOLE TOUJOURS EN CROISSANCE
Bordeaux © Shutterstock / SpiritProd33
La ville de Bordeaux reste toujours en croissance avec des prix allant, pour les appartements neufs de 5 930 €/m2 pour le secteur Saint-Seurin – Fondaudège à 3 770 €/m2 pour le Lac. Dans l’ancien, les prix vont de 5 380 €/m2 pour Hôtel de ville – Quinconces à 3 300 €/m2 pour le secteur Lestonat – Monséjour. Pour la métropole, c’est Talence qui reste la ville la plus chère dans le neuf (5 400 €/m2) devant Pessac (4 600 €/m2) et Saint-Médard-en-Jalles (4 500 €/m2). Floirac de son côté enregistre la meilleure progression de 12,8 %. Pour les maisons anciennes, Bordeaux et le Bouscat sont au coude à coude avec 470 000 et 468 000 € en moyenne. « Mérignac reste quant à elle très attractive avec des prix intéressants, mais on note de grosses disparités entre Arlac en hausse, alors que Capeyron attire moins les acquéreurs », note Maître Sébastien Cêtre, notaire à Bordeaux.
DE FAUX TERRAINS À BÂTIR SUR LE BASSIN
Même si les prix sont déjà très élevés, ils continuent de croître sans surprise sur le Bassin d’Arcachon de 9,8 % pour les appartements anciens, + 4,7 % pour le neuf, + 9 % pour les maisons anciennes et + 9,7 % pour les terrains à bâtir. « Les appartements anciens sont la plupart du temps sur les meilleurs emplacements », commente Maître Guillaume Loriod, notaire à Gujan-Mestras.
« Quant aux maisons anciennes, elles sont souvent détruites et cachent de faux terrains à bâtir. » Arcachon, avec 730 000 €, et le Cap-Ferret, avec 815 000 € en moyenne pour une maison ancienne, restent en tête. Pour le reste, c’est la compétition entre des communes en hausse. Gujan-Mestras accuse une baisse de 2,1 % et de 3,3 % pour les maisons et appartements dans l’ancien « probablement due aux travaux et aux embouteillages qui en résultent », estime Maître Loriod.
LA FAÇADE ATLANTIQUE A LA COTE DANS LE MÉDOC
Les prix dans le Médoc augmentent de manière significative : + 16,7 % sur les appartements anciens et + 7,3 % sur les maisons anciennes. C’est sur les terrains à bâtir que cette hausse est la plus forte : + 19,8 % pour le sud Médoc et + 14,4 % pour le nord Médoc. On constate de forts écarts entre les communes situées sur la côte : Soulac-sur-mer, Lacanau, Carcans et à l’intérieur des terres ; Lesparre ou Pauillac (qui augmente tout de même de 18 % à 150 000 € environ pour une maison ancienne). Les communes à proximité de la métropole tirent également leur épingle du jeu avec Le Pian-Médoc en tête (348 000 € pour une maison ancienne, + 14 %). « Ou encore Castelnau-de-Médoc qui bénéficie d’un engouement des jeunes ménages en raison de ses équipements », comme le note Maître Johann Benassaya-Jolis, notaire à Pauillac.
LIBOURNE TOUJOURS ATTRACTIVE EN NORD GIRONDE
Sur le marché des maisons anciennes, Libourne s’impose comme une des communes les plus attractives avec une hausse de 14,3 % et un prix médian à 211 500 €. « On recherche avant tout une maison avec un extérieur », note Maître Marjorie Jordana-Goumard, notaire à Libourne, qui remarque que la ville bénéficie en particulier du programme d’embellissement. En revanche, le prix médian des terrains à bâtir a diminué – 1,8 %, ainsi que les appartements anciens (- 1,9 %). Dans cette zone, on remarque également de fortes disparités entre les communes : en hausse à Saint-André-de-Cubzac (+ 18,4 %) et Coutras (+ 16,8 %) alors que d’autres comme Saint-Denis-de-Pile sont à la baisse (- 7,6 %).
LES MAISONS ANCIENNES EN SUD GIRONDE
En sud Gironde, le marché des maisons anciennes est en hausse de 7,4 % alors que celui des terrains à bâtir baisse de 5,6 %. « Comme le prix des maisons est très attractif, il revient moins cher d’en acquérir une plutôt que de faire construire », remarque Maître Sabrina Lamarque-Lagüe, notaire à Captieux. Là encore, les disparités sont importantes entre La Brède où une maison se vend autour de 377 000 € et Bazas qui plafonne à 190 000 €. Dans l’Entre-deux-Mers, l’ancien a également le vent en poupe avec une hausse des appartements anciens de 7,1 % et des maisons anciennes de 8,6 %.