Le statut de loueur meublé non professionnel (ou LMNP) s’applique aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité constitue leur activité principale ou qu’elle dépasse certains seuils. Un logement meublé par définition doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans avoir à apporter ses propres équipements essentiels (lit, table, vaisselle, électroménager, etc.). Ce statut permet aux investisseurs d’obtenir des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques.
La location meublée, une passion récente ?
Que nenni. Le premier état des garnis parisiens date ainsi de 1673 ! Historiquement, on distinguait déjà les hôtels – qui offraient un certain niveau de services et notamment le changement des draps, nettoyage, repas… – des « garnis », habitats meublés qui assuraient un logement relativement durable au « nouvel arrivant », avant son installation plus pérenne en ville ou au contraire son retour en campagne. Un décret du 28 décembre 1948 vient créer juridiquement un régime du « bail meublé », reconnaissant par là même la location meublée comme une activité spécifique distincte de la location nue.
La location meublée constitue aujourd’hui l’un des piliers de la location à usage d’habitation, qu’elle soit à titre de résidence principale ou saisonnière ; l’évolution législative récente, qu’elle soit civile ou fiscale, ayant en effet eu pour effet d’inciter les propriétaires à se tourner de plus en plus vers ce type de location. Ce qui n’est pas sans générer de controverses ; la multiplication des locations meublées saisonnières dans certaines stations touristiques – au grand désarroi des « locaux » qui ne parviennent plus à se loger – ou la plus grande souplesse offerte par le régime juridique au propriétaire à contre-courant d’une politique « traditionnelle » plutôt favorable au locataire.
La location meublée constitue l’un des piliers de la location à usage d’habitation, qu’elle soit à titre de résidence principale ou saisonnière
Quels sont les critères pour bénéficier du régime du LMNP ?
Pour être éligible au statut de LMNP, plusieurs critères doivent être respectés :
- Caractéristiques du logement
Meublé : Le logement doit être loué avec les équipements nécessaires pour permettre une occupation immédiate (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.). La liste minimale des équipements obligatoires est fixée par décret (arrêté du 31 juillet 2015).
- Statut fiscal du loueur
Les revenus tirés de l’activité de location meublée doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.
L’activité de location ne doit pas être exercée à titre professionnel. Pour cela, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
– Les recettes locatives annuelles du foyer fiscal ne doivent pas dépasser 23 000 €.
– Ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
- Inscription au régime
Le propriétaire doit s’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro Siret (indispensable pour déclarer les revenus sous le régime BIC).
Rédaction d’un bail en meublé, des particularités ?
Le contrat de bail pour un logement meublé doit respecter certaines règles spécifiques, plus souples que la location nue :
- Durée minimale : 1 an (9 mois pour les étudiants).
- Dépôt de garantie : limité à 2 mois de loyer maximum.
- Préavis : 1 mois pour le locataire et 3 mois pour le propriétaire (en cas de reprise ou de vente, sous conditions strictes).
Pour mémoire, le LMNP est généralement exonéré de TVA, sauf dans le cadre de résidences avec services (résidences de tourisme, étudiants, seniors, ou d’affaires). En revanche, la location de locaux meublés constitue une activité imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE), et – plus rare – à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) lorsque le chiffre d’affaires excède 500 000 euros. Notons qu’il est tout à fait possible de bénéficier du régime du LMNP au travers d’une SARL de famille (option de l’impôt sur le revenu) mais qu’il ne sera en revanche pas possible de le faire au travers d’une SCI – au risque de la voir assujettie à l’impôt sur les sociétés – laquelle ne peut en principe avoir pour activité principale de la location meublée, activité considérée comme commerciale.
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Quel régime fiscal et quels sont les intérêts du LMNP ?
Le LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux principaux :
- Régime Micro-BIC
– Accessible si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour les meublés classiques et 188 700 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.
– Permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées jusqu’à 71 % pour les locations en meublé de tourisme classé.
Cette solution est simple à gérer, mais n’offre pas la possibilité de déduire les charges réelles.
- Régime Réel Simplifié – BIC
– Obligatoire si les recettes dépassent le seuil du Micro-BIC, mais peut aussi être choisi volontairement.
– Permet de déduire les charges réelles (frais d’entretien, assurance, intérêts d’emprunt, etc.) et surtout d’amortir la valeur du bien ainsi que des meubles sur plusieurs années.
C’est cette notion d’amortissement qui rend ce régime souvent extrêmement plus avantageux sur le long terme pour les investisseurs ; doublé souvent d’une rentabilité plus importante en location meublée. Le tout, sans impact sur la plus-value lors de la revente du bien. En effet, il y aura lieu d’appliquer à la revente le régime des plus-values immobilières des particuliers – avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et après 30 ans pour les contributions sociales – et sans que l’amortissement comptable réalisé au cours de la location n’affecte le calcul de la plus-value.
Notons qu’il est essentiel pour le propriétaire meublé de tenir une comptabilité ; et il est chaudement recommandé de se faire accompagner d’un expert-comptable dans le cadre du calcul des amortissements et de la réalisation des déclarations fiscales qui s’imposent.
LMNP et donation en démembrement ?
La donation de la nue-propriété d’un bien loué avec le statut de LMNP est parfaitement envisageable (hors cas du Censi-Bouvard – CGI art 199 services). En effet, si l’administration fiscale n’admet pas la possibilité pour l’usufruitier d’amortir, la jurisprudence se montre en revanche favorable, considérant que l’usufruit constitue une immobilisation incorporelle amortissable. Le Conseil d’État a pu admettre que l’usufruitier pouvait amortir son droit d’usufruit sur la durée prévisible de ses effets bénéfiques, déterminée en fonction de l’âge du titulaire et de son espérance de vie, estimée à partir des tables de mortalité publiées par l’Insee. Cependant, il est établi que l’usufruitier qui déclare les revenus dudit bien ne peut pratiquer l’amortissement qu’à concurrence proportionnelle de la valeur de son usufruit par rapport à la valeur du bien, ce qui limite l’intérêt du démembrement.
Une raison supplémentaire d’opter pour la détention du bien loué en meublé au travers d’une SARL de famille dans la mesure où, si c’est la nue-propriété des parts qui est donnée et non celle de l’immeuble, cela ne modifie en rien la comptabilité ou la fiscalité de la SARL de famille, de telle manière que le bien acquis par la société continue d’être amorti sur sa valeur en pleine propriété !
LMNP, un avenir incertain
Le régime fiscal du LMNP et plus généralement la question de la location en meublé est un point de discussion récurrent des parlementaires lors de l’examen des projets successifs de loi de finances.
Le régime fiscal du LMNP est un point de discussion récurrent des parlementaires
On lui reproche tout à la fois d’avoir une incidence sur la hausse des prix de l’immobilier, d’être l’une des causes de la pénurie de logements d’habitation sur le marché, de faire concurrence au secteur de l’hôtellerie… De sorte que de multiples propositions surgissent régulièrement visant à restreindre voire supprimer tout intérêt au statut de LMNP.
Parmi celles-ci : la réintégration des amortissements déduits pour le calcul de l’impôt sur la plus-value, la révision des seuils fixant le statut professionnel ou non professionnel de la location, la limitation des meublés de tourisme dans les zones tendues…
S’il reste compliqué pour un investisseur de se projeter sur la durée avec le statut fiscal du LMNP, il n’en demeure pas moins qu’à ce jour, il est difficile de faire mieux fiscalement en matière de location à usage d’habitation… Alors pourquoi ne pas tenter ?
