En 2022, « la hausse n’est pas terminée mais le marché immobilier arrive à maturité », a estimé Me Matthieu Vincens de Tapol, président de la Chambre des notaires de Gironde, qui a présenté les chiffres-clés du marché immobilier en Gironde pour l ’année 2022 (du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022). « La plupart des zones ou quartiers ont connu de nouvelles hausses, parfois significatives, mais quelques secteurs ont connu une stabilité, voire un ajustement lorsque les prix n’étaient pas toujours justifiés au regard de l’état des biens », a-t-il souligné. Les volumes des ventes ont varié et ont même baissé sur les logements anciens (- 4,3 %), mais ce phénomène a été compensé par l’augmentation des prix dans tous les secteurs. « Malgré tout, les volumes demeurent tout à fait exceptionnels », a remarqué Matthieu Vincens de Tapol.
UN DÉPARTEMENT ATTRACTIF
La Gironde demeure un département démographiquement très actif avec de nombreux atouts : la façade atlantique reste une zone très prisée : « selon une prospective INSEE pour 2040, les migrations entre régions deviendraient le principal moteur de la croissance démographique ». La Gironde se maintient en tête des départements les plus chers avec une augmentation de 2,4 % sur les prix des appartements et de 7,1 % sur les maisons. Bordeaux reste la 2e ville de province la plus chère après Lyon, à 4 642 €/m2.
DES OPPORTUNITÉS DANS LE NEUF
« Dans le neuf, le marché est actif et dynamique », a estimé de prime abord, Me Jérôme Duron, notaire à Arcachon, « les prix continuent de monter, mais de manière assez modérée. On y voit une opportunité d’acheter. » Pour les appartements, on a un prix médian de 4 520 €/m2. « Les promoteurs arrivent à maîtriser les coûts. » Le prix d’achat des appartements a ainsi augmenté de 1 000 € en 10 ans, l’essentiel de ces achats concernant les 2 ou 3 pièces. Ce dynamisme revêt une importance particulière pour la mixité sociale puisque les logements neufs constituent une grosse part des logements sociaux. « Il n’y a pas de bulle spéculative », a assuré Me Duron, « malgré une conjoncture globale compliquée. » Mais on constate une baisse des autorisations administratives et une baisse des mises en chantier : « Nous sommes en réflexion pour trouver quel type de logement collectif est souhaité par les municipalités ». On retrouve sans surprise les prix les plus élevés sur le bassin d’Arcachon, suivi de près par Bordeaux. La ville connaît une légère baisse due au quartier de la gare qui connaît un retard des aménagements publics mais reste un secteur d’investissement.
Les Franciliens représentent 7 % du marché et 11,4 % des acquéreurs sur Bordeaux
TERRAINS RARES
Les terrains à bâtir enregistrent une hausse de 7,2 %, soit 110 000 € en moyenne. On constate une hausse de 40 % sur les 4 années précédentes, symptomatique de la rareté du foncier. On constate des disparités de prix : de 60 000 € en moyenne dans le Nord Gironde à 220 000 € sur le Bassin et Bordeaux. On constate les hausses les plus importantes dans le Médoc (+ 20 % dans le Nord) et le Langonais (+ 19 %) mais une stabilisation dans la métropole « Ce qui révèle le caractère mature du marché ».
L’ANCIEN A TOUJOURS LE VENT EN POUPE
Le volume des ventes dans l’ancien a augmenté de 2,5 % pour les appartements, le prix médian étant de 3 910 €. On retrouve toujours de fortes disparités. Le Bassin reste toujours en tête. Les communes littorales ou balnéaires sont les plus recherchées. À Bordeaux, le prix se stabilise mais l’agglomération continue d’augmenter. Le Nord Gironde et le Sud Garonne progressent de manière très significative, portés par un bassin d’emplois actif. Les biens énergivores se libèrent, ce qui va entraîner des travaux de rénovation. Les communes comme Le Bouscat et Bruges (+ 5 %) restent très prisées, ainsi que celles bénéficiant d’un bassin d’emploi important : Mérignac (+ 7,7 %), Gradignan (+ 8 %).
DES DISPARITÉS
Concernant les maisons anciennes, « Les Girondins continuent de vouloir se mettre au vert », a confirmé Me Claudino Razafikoanimbolanivo, « sur les 30 000 transactions réalisées en Gironde, plus de la moitié portaient sur les maisons anciennes, soit 16 000 ventes. Le prix médian étant de 324 000 € ». Là encore les disparités sont importantes : le Bassin varie entre 312 000 € (Biganos) et 1 500 000 € (Pyla-sur-Mer). À Bordeaux, le prix médian est de 528 000 €, avec de fortes hausses sur les secteurs des Chartrons et des Capucins. Les zones péri-urbaines sont bien en dessous mais néanmoins en hausse : de 200 000 € pour le Nord Gironde à 250 000 € pour le Sud Gironde, l’Entre-deux-Mers et le Médoc. Globalement, tous les secteurs augmentent. Pour l’année 2023, « Les avant-contrats démontrent que les prix demeurent stables tant pour les maisons que pour les appartements anciens », a noté Maître Razafikoanimbolanivo.
UN MARCHÉ FLUIDE
Les Girondins, dans la tranche d’âge des 30-39 ans, restent les principaux acquéreurs, les professions intermédiaires sont les plus représentées. « Cela montre la confiance des jeunes actifs dans l’avenir économique de leur département », commente Me Vincens de Tapol. « Le marché est vigoureux et très fluide. » Les plus jeunes trouvent des territoires pour les accueillir comme le Médoc, le Bassin étant réservé à des acquéreurs plus âgés. 14,5 % des acquéreurs dans la Métropole ont moins de 30 ans. Ils bénéficient d’aides (prêts à taux 0, etc.). « L’immobilier est très liquide, contrairement à d’autres départements moins bien fournis. Les Girondins n’hésitent pas à changer de biens », précise Me Vincens de Tapol. Quant aux Franciliens, ils représentent 7 % du marché, 14,5 % des acquéreurs sur le Bassin et 11,4 % sur Bordeaux.
ANNÉE INCERTAINE
Le marché 2022 a confirmé l’envie pavillonnaire. « L’habitat est un placement pour la retraite, peut devenir un lieu de travail, de sport et de bien-être. » Le marché a doublé en 10 ans, mais l’année 2023 reste difficile à cerner : « L’obtention du crédit pour acheter sera plus hasardeuse », prévient Me Vincens de Tapol, « le coût de fonctionnement en énergie augmente et l’inflation nécessite que les ménages adaptent leurs offres d’achat. » Malgré cela, les perspectives pour le second semestre demeurent favorables !