Le BRS visé par les articles L255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation correspond à une cession temporaire de droits réels immobiliers, constitués sur un logement et ses annexes, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Le BRS est consenti par un organisme de foncier solidaire (OFS) agréé au profit d’un preneur, en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, lesquels sont destinés à être occupés en tant que résidence principale.
Il peut être consenti par l’OFS :
– au profit d’un opérateur, chargé de la réalisation de travaux de construction ou de réhabilitation suivie de la cession de ses droits réels à des preneurs ou de la mise en location du logement, en vertu des articles L255-3 et L255-4 du Code de la construction et de l’habitation ;
– ou directement au profit d’un preneur respectant les plafonds de ressources, qui occupera le logement, en vertu de l’article L255-2 du même code.
Une nouvelle méthode de démembrement de la propriété
Le BRS s’inscrit ainsi, aux côtés de l’usufruit et de la nue-propriété, comme une nouvelle méthode de démembrement de la propriété, permettant au preneur d’être titulaire de droits réels lui octroyant les attributs d’un « propriétaire », pour toute la durée du bail. L’organisme foncier solidaire reste quant à lui seul propriétaire du bien, grevé des droits réels cédés, jusqu’à la date limite du contrat. Afin d’accéder à cette propriété partielle et temporaire, le preneur paye à l’organisme de foncier solidaire un prix d’acquisition des droits réels temporaires et sera redevable d’une redevance pendant toute la durée du bail.
Le preneur paye à l’organisme de foncier solidaire un prix d’acquisition des droits réels temporaires et sera redevable d’une redevance pendant toute la durée du bail
Quand l’immeuble donné à BRS constitue un lot de copropriété, le preneur devient titulaire des droits réels grevant autant les parties privatives que la quote-part des parties communes attachée. L’article L 255-7-1 du Code de la construction et de l’habitation lui confère le droit de vote pour toutes les décisions à prendre en assemblée générale des copropriétaires, exceptées celles liées aux actes d’acquisition et de disposition immobilière, aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration, ainsi que celles liées à l’établissement ou la modification du règlement de copropriété, dans la mesure où ces décisions concernent la jouissance, l’usage, l’administration des parties communes ou les spécificités liées au BRS, pour lesquelles le droit de vote est réservé à l’OFS. OFS et preneur pourront néanmoins assister à l’assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations. Étant ici précisé qu’aucune charge ne pourra être appelée à l’OFS, y compris pour celles afférentes aux résolutions prises par lui lors d’une assemblée.
En ce qui concerne les constructions et améliorations réalisées par le preneur, elles demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété de l’OFS à l’expiration du BRS. Le preneur est en outre tenu de maintenir le bien en bon état d’entretien et d’opérer les réparations de toute nature.
Un bail transmissible
Le bail est transmissible par cession, donation ou succession sous réserve que le nouveau preneur respecte les conditions d’éligibilité au dispositif, notamment eu égard à ses ressources. Il devra en outre être agréé en amont par l’OFS dans un délai de deux mois. À noter que la donation en démembrement de ce droit réel n’a pas été traitée par le législateur ce qui semble difficile à concevoir.
Dans l’hypothèse du décès du preneur, les droits réels détenus sont transmis à ses ayants droit, qui, dans le cas où ils ne satisferaient pas aux conditions d’éligibilité, disposent d’un délai de douze mois à compter du décès pour trouver un cessionnaire. En cas de refus d’agrément, le cédant peut demander à l’OFS de lui proposer un acquéreur potentiel respectant les conditions d’éligibilité. À défaut d’avoir pu trouver un candidat dans les six mois suivants, le BRS peut être résilié conventionnellement, le preneur se trouvant alors indemnisé de la valeur de ses droits réels dans les conditions prévues par le bail.
L’OFS dispose également d’un droit de préemption à l’occasion de toute cession ou donation.
Prix de cession
Dans l’hypothèse d’une cession à titre onéreux, le prix de cession est limité au prix d’acquisition, actualisé selon des modalités définies par décret en Conseil d’État. En cas de transmission, le bail réel solidaire sera prorogé au profit du cessionnaire lui permettant de bénéficier d’un bail d’une durée identique à celle prévue dans le bail initial. Au terme du BRS, ou de ses éventuelles prorogations successives, l’OFS redevient entier propriétaire du bien immobilier, libre de toute charge, et indemnise le preneur de la valeur de ses droits réels, dans les conditions prévues par le bail et dans la limite du prix d’acquisition revalorisé.
En conclusion, le BRS constitue une alternative offerte aux ménages modestes, leur permettant d’acquérir temporairement des droits réels immobiliers s’apparentant à un droit de propriété sur un logement qu’ils ont vocation à occuper.
Le preneur, pour accéder à ce droit, paye un prix de cession qui lui sera « restitué » en fin de bail par la perception d’une indemnisation de la valeur de ses droits, réactualisée suivant indexation. Le caractère temporaire du bail est atténué par la durée allongée permise par ce dernier et la prorogation automatique souvent prévue en cas de transmission, sous réserve de l’agrément par l’OFS du cessionnaire. Le bail réel solidaire offre une rentabilité d’investissement limitée, le prix de cession ne pouvant dépasser le prix d’acquisition réactualisé, et constitue ainsi un système anti-spéculatif important qui a pour objectif de maintenir un niveau de marché modéré tout au long de la vie de l’actif immobilier.
