[ Chronique ] Immobilier neuf et ancien : les garanties des constructeurs

Le sujet pourrait aisément faire l’objet d’un traité de 1 000 pages. Il s’agira ici d’en proposer l’essentiel en 1 000 mots, afin de présenter les garanties apportées par les constructeurs aux travaux neufs et ceux réalisés sur existant.

Le droit français organise un régime spécifique destiné à protéger le maître d’ouvrage ainsi que, le cas échéant, les acquéreurs successifs de l’ouvrage.

Issu des articles 1792 à 1792-7 du Code civil, ce dispositif repose sur une responsabilité dite de plein droit : la faute du constructeur n’a pas à être démontrée, les garanties sont déclenchées par le dommage affectant l’ouvrage. Ce régime ne se limite pas aux intervenants techniques. Il s’étend aux maîtres d’ouvrage ayant vendu l’immeuble dans les dix ans de sa réalisation, assimilés par la Loi à des constructeurs non-réalisateurs.

La réception, point de départ des garanties des constructeurs

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle marque le point de départ des garanties légales des constructeurs.

Elle purge les désordres apparents non réservés et déclenche les délais des garanties. Elle peut être formelle, tacite (marché soldé, ouvrage accepté sans contestation) ou judiciaire (à la demande du constructeur quand le maître d’ouvrage refuse sans motif valable de réceptionner).

La réception marque le point de départ des garanties légales des constructeurs

Le triptyque des garanties légales

La responsabilité des constructeurs s’articule autour de trois garanties.

La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil), d’une durée d’un an, impose à l’entrepreneur de réparer l’ensemble des désordres signalés, qu’ils aient été réservés ou révélés postérieurement, dans l’année suivant la réception. Elle couvre toutes les malfaçons, même minimes, à l’exception de celles résultant de l’usage ou d’un défaut d’entretien.

La garantie de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil), d’une durée de deux ans, concerne les éléments d’équipement dissociables, c’est-à-dire ceux pouvant être déposés ou remplacés sans détériorer le gros œuvre (chaudière, radiateur, interphone, robinetterie, serrures, VMC). Elle couvre leurs dysfonctionnements. Elle ne s’applique pas aux éléments purement inertes tels que le parquet, le carrelage (Cass. civ. 3, 13 décembre 2013, n° 12-12.016, FS-P+B) ou un enduit de façade qui n’assure pas de fonction d’étanchéité (Cass. civ. 3, 13 février 2020, n° 19-10.249, FS-P+B+R+I) puisqu’ils ne « fonctionnent pas ».

La garantie décennale (article 1792 du Code civil), engage les constructeurs pendant dix ans pour les désordres les plus graves, compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Cette dernière notion permet d’appréhender des atteintes majeures – infiltrations, humidité généralisée, inconfort thermique important, risque pour la sécurité des occupants – qui, sans affecter la structure, altèrent profondément l’usage normal du bien ou encore, son habitabilité.

Quand le désordre ne présente pas cette gravité – comme l’écaillage d’une peinture ou une microfissure sur le gros œuvre – il peut néanmoins relever de la garantie contractuelle dite des dommages intermédiaires, laquelle est également de 10 ans à compter de la réception (article 1792-4-3 du Code civil), mais n’engage la responsabilité du constructeur que s’il est démontré qu’il a commis une faute dans l’exécution de son marché de travaux.

Le constructeur non-réalisateur et la VEFA

Le régime s’étend au vendeur d’un ouvrage achevé depuis moins de dix ans, qu’il soit professionnel ou non. Celui-ci est tenu des garanties au même titre que les constructeurs (article 1792-1 du Code civil).

Le vendeur en l’état futur d’achèvement (VEFA) est, quant à lui, tenu des garanties à compter de la livraison. Il n’est pas débiteur de la garantie de parfait achèvement au sens strict, mais d’une obligation équivalente consistant à faire réparer les désordres apparents réservés ou dénoncés dans le mois suivant la livraison (article 1642-1 du Code civil), dans un délai d’un an (article 1648 alinéa 2 du Code civil). Il s’agit d’un délai de forclusion, qui impose d’agir avec diligence car une mesure d’expertise judiciaire ne sera, notamment, pas suspensive de ce délai.

Le vendeur demeure, en toute hypothèse, tenu d’une obligation de délivrance conforme (articles 1603 et 1604 du Code civil), qui l’oblige à livrer un bien conforme aux stipulations contractuelles, résultant de l’acte de vente et pièces annexées, telles que les plans et la notice descriptive.

L’extension aux travaux sur existant

Les garanties des constructeurs ne se limitent pas aux constructions neuves. Elles s’appliquent également aux travaux réalisés sur des immeubles existants, dès lors que ceux-ci constituent un ouvrage au sens juridique du terme.

Faute de définition légale, la jurisprudence retient, pour caractériser un ouvrage, plusieurs critères : l’importance des travaux, leur fixation au sol, leur nature (clos et couvert) et le recours aux techniques de construction. Ne constituent pas un ouvrage, par exemple, de simples travaux de peinture.

Thermique et acoustique : des garanties spécifiques

Confort thermique : la seule non-conformité aux normes ne suffit pas à caractériser une impropriété à destination et par suite, à mobiliser la garantie décennale des constructeurs. L’article L.123-2 du Code de la construction et de l’habitation oblige l’acquéreur en VEFA à rapporter la double preuve d’une « surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant. »

Confort acoustique : le Code de la construction et de l’habitation prévoit une garantie spécifique d’un an à compter de la prise de possession, au profit du premier occupant, relative à la conformité aux exigences minimales d’isolation phonique. Cette garantie n’exclut pas la garantie décennale lorsque la gravité des nuisances est telle que le logement est inhabitable.

Les assurances, clé de voûte du système

En dehors des ouvrages non soumis à obligation d’assurance (article L.243-1-1 du Code des assurances), tels que les ouvrages de génie civil (route, pont), les constructeurs sont tenus de souscrire une assurance couvrant leur garantie décennale.

La plupart des contrats d’assurance des constructeurs couvrent également les autres garanties (biennale de bon fonctionnement, dommages intermédiaires, préjudice immatériel consécutif, etc.).

Le maître d’ouvrage doit également, en principe, souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO). Celle-ci permet le financement rapide des travaux de réparation relevant notamment de la décennale, sans attendre la détermination des responsabilités.

Le maître d’ouvrage constructeur non-réalisateur doit également souscrire une assurance couvrant sa garantie décennale, c’est l’assurance CNR.

Réagir à l’apparition des désordres de construction

Les garanties des constructeurs sont enfermées dans des délais stricts. La réactivité est donc essentielle.

Les désordres doivent être signalés sans délai par écrit, avec une description précise et des éléments de preuve. En l’absence de réaction du constructeur ou du vendeur en VEFA, une mise en demeure s’impose.

Si le différend persiste, le recours au juge des référés pour obtenir une expertise judiciaire permet d’interrompre les délais, de sécuriser la preuve et de préparer une action au fond en vue d’obtenir l’indemnisation permettant de financer les travaux réparatoires, mais également, de réparer les préjudices de jouissance subis jusqu’à la remise en état complète de l’ouvrage.

La réactivité est essentielle