[ Chronique ] Immobilier neuf et ancien : les garanties des constructeurs

Le sujet pourrait aisément faire l’objet d’un traité de 1 000 pages. Il s’agira ici d’en proposer l’essentiel en 1 000 mots, afin de présenter les garanties apportées par les constructeurs aux travaux neufs et ceux réalisés sur existant.

Le droit français organise un régime spécifique destiné à protéger le maître d’ouvrage ainsi que, le cas échéant, les acquéreurs successifs de l’ouvrage.

Issu des articles 1792 à 1792-7 du Code civil, ce dispositif repose sur une responsabilité dite de plein droit : la faute du constructeur n’a pas à être démontrée, les garanties sont déclenchées par le dommage affectant l’ouvrage. Ce régime ne se limite pas aux intervenants techniques. Il s’étend aux maîtres d’ouvrage ayant vendu l’immeuble dans les dix ans de sa réalisation, assimilés par la Loi à des constructeurs non-réalisateurs.

La réception, point de départ des garanties des constructeurs

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle marque le point de départ des garanties légales des constructeurs.

Elle purge les désordres apparents non réservés et déclenche les délais des garanties. Elle peut être formelle, tacite (marché soldé, ouvrage accepté sans contestation) ou judiciaire (à la demande du constructeur quand le maître d’ouvrage refuse sans motif valable de réceptionner).

La réception marque le point de départ des garanties légales des constructeurs

Le triptyque des garanties légales

La responsabilité des constructeurs s’articule autour de trois garanties.

La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil), d’une durée d’un an, impose à l’entrepreneur de réparer l’ensemble des désordres signalés, qu’ils aient été réservés ou révélés postérieurement, dans l’année suivant la réception. Elle couvre toutes les malfaçons, même minimes, à l’exception de celles résultant de l’usage ou d’un défaut d’entretien.

La garanti…